XXXX年漯河市黄河路铸造厂项目定位方案.pptxVIP

;城市背景;第一部分 宏观分析;城市区位;漯河市综合交通条件;人口概况; 面积与全省各地市比较;漯河市人口共约258万，全省排名第15位。;漯河市城镇化率与各地市的比较（柱状图）;第一部分 宏观分析;1.2经济环境分析;2005年以来，全市经济保持着持续、健康、快速的发展势头，受2008年全国经济危机的影响，2009年增速跌至谷低后在2010年开始反弹，2010年全年GDP为674亿，增幅为13.66%。;GDP与人均可支配收入;人均可支配收入由2005年7923元增长到2010年14769元，增长速度较快且逐年递增，对整个房地产是利好消息。;人均可支配收入全省比较（柱状图）;城镇固定资产投资投入;固定资产投资全省比较;2010年第二产业的比例达到了69.6%，说明漯河是一个以工业生产为主的城市，其从业人员将是项目客户的重要组成部分；漯河市工业主导力量强大，工薪阶层数量庞大，第三产业比例过低。;漯河2005年至2010年的恩格尔系数基本稳定，去年由于物价上涨的缘故，略有提升。;恩格尔系数全省比较（柱状图）;2010年漯河市地方财政一般预算收入26.1亿元，净增5.7亿元，增长28%，增幅居全省第二位，是近十年收入增量最多的一年。 ;财政收入全省比较（柱状图）;漯河市的居民储蓄余额连年递增，2010年底达到260亿元，平均每人1万元。;城乡居民储蓄存款余额全省比较（柱状图）;1.2经济环境分析;2009社会消费品零售额全省比较（柱状图）;第一部分 宏观分析;;;城市规划;;;第二部分 房地产市场分析;2011年1-6月份，我市办理各类房屋交易8532件，成交面积97.13万㎡，成交金额14.10亿元，分别比去年增长12.10%、1.67%和11.08%，其中新建商品房现售3545套，面积40.39万㎡，成交金额7.54亿元；存量房交易4987套，面积56.74万㎡，金额6.56亿元。;第二部分 房地产市场分析;2.3 .1、住宅项目分布图;2.3 . 2、住宅区域项目一览;2.3 . 2、住宅区域项目一览;住宅在售项目总结;第二部分 房地产市场分析;漯河商业现状;中心区域;开源区域;第一阶段从森林公园与中华名吃娱乐城起步，聚集人气，逐渐成为漯河餐饮娱乐的目的性消费场所。; 第二阶段：随着周边房地产项目的开发，配套完善，入住率提高后，开始打造多元商业配套。如正在建设中的开源时代广场。 广场位于泰山路与金江路交汇处西北角，总占地约47亩，总建筑10.8万㎡。 包含四星级开源金凤凰文化主题酒店、大型百货卖场、时代电玩城、数字化影院、时代公寓、地下停车场、周边将建河上街古镇、女人街、儿童街。; 第三阶段：随着周边人气和配套的进一步成熟。项目将打造成一个集购物、娱乐、旅游、休闲为一体的特色城市商业中心。;郾城商业板块;郾城商业板块;东北商业板块;东北板块黄河路商业现状;漯河商业市场总结;第二部分 房地产市场分析;根据项目定位前的假设条件，本次客户调研的对象为意向进入本项目的主力商家：主要有丹尼斯、大商集团、苏宁电器。; 丹尼斯百货：认为本地块为市区内规划商业的绝版地块，丹尼斯董事长关注很久，但地块面积较大，不符合丹尼斯战略；如昌建取得土地，公司愿投资15000平方米卖场，与新天地丹尼斯、沙北辽河路丹尼斯成鼎足之势，占位市场——丹尼斯漯河店店长赵华 大商集团：认为本地块现有人气暂不足以支撑大型商场，生活卖场或具有可行性，投资意向不大——大商拓展部经理郭金柱 苏宁电器：进驻愿望强烈，愿在本项目投资3000至5000平方米主力店——苏宁电器豫南地区开发经理杨骞;第三部分 项目定位及投资测算;项目位于漯河市黄河路以北，规划路以南，金山路以东，沙河以西。 总占地114056㎡，约171亩；其中道路占地7048㎡，总用地约为160亩。 容积率3.5，总建筑面积37.33万平米。其中，商业占30%，约11.2万㎡，住宅占70%，约26.13万㎡。 限高90米，绿化率35%，建筑密度25%，停车位每百平米0.5个，总约1870个。;项目地块平整，目前地上附属物近有铸造厂少量的厂房未拆迁。;地块价值分析;第三部分 项目定位及投资测算;;（一）优势分析;（二）劣势分析;（三）机会分析;64;第三部分 项目定位及投资测算;根据以上市场调研的客户访谈的结果可知，目前漯河市场的住宅产品大多雷同，高端产品极为稀缺，而高端产品具有很大的市场潜力和超强的溢价能力；漯河市的商业市场也渐由一个中心向多个中心发展的趋势，项目自身的优越素质，具备成为区域商业中心的潜质。 根据以上的数据和事实可知，项目的四个假设条件可以成立，我们的产品定位将严格按照市场需求和项目现状，基于漯河城市的未来和昌建地产自身的未来，最大限度的挖