房地产评估案例市场法收益法成本法.docVIP

房地产估价事例剖析 一、市场比较法 ---＊＊大厦办公用房 1．房地产地点状况 本次评估的对象为 ** 银行总行位于 ** 市 ** 新区 *** 路** 号的办公楼。该楼建 筑面积 69,720.566 平方米，土地面积为 1930 平方米，地处新区中心地区。 2．房地产的权益状况 委估房地产 “房地产权证” 尚在办理之中，估价对象土地使用权种类为出让， “土地转让合同” 载明土地规划用途为金融办公综合楼； 土地使用权面积为 9,975 平方米；上部建筑北幢 69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行全部，钢混构造； 估价对象为北幢全幢，地上共 55 层，地下 4 层，委估建筑面积为 69,720.566平 方米。 3．房地产概略 委估房地产座落于 ** 市** 新区＊＊＊路＊＊号； 地处金融区内， 估价对象为 北幢全幢，地上共 55 层，地下 4 层，建筑面积为 69,720.566平方米。该建筑物 为＊＊银行总行新建成的办公楼。 此中地上办公楼 61,276.486平方米，地下为车 库，建筑面积 8444.08 平方米（车位 116 个）。 该楼为钢混构造，地上共 55 层，地下 4 层，建筑面积为 69,720.566平方米。 建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有入口高速电梯 11 部，参观电梯 4 部，货梯 1 部。 入口中央空调解消防报警、 自动喷淋、监督系统。内设宽带网络，电话光缆接入， 双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装饰，墙面为大理石，地面为进 口花岗石 (办公室及会议室为木地板，洗手间、厨房为防滑地板砖 )，大堂挑空二 层，建筑物墙面及地面，养护状况较好。照明为日光灯灯舱；入口卫生洁具设备 齐。该大厦紧邻＊＊广场，有必定的商业气氛，四周路网发达、交通便利。 4.评定估量 （1）地上建筑物部分用市场比较法评估。 比较实例选择： 经过市场检查，依据代替原则，按用途同样、土地级别同样地域、价钱种类 同样样特色挑选事例。 交易实例检查状况表 实例 项目名称 地点 标价 A 新 ** 国际大厦 ** 南路 360 号 $2,800 B ** 结合大厦 ** 东路 139 号 $2,800 C ** 证券大厦 ** 南路 528 号 $3,000 B.比较要素条件表 比较要素条件表 物业名称 待估对象 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C 要素状况 名 称 ＊＊银行大厦 新 ** 国际大厦 ** 结合大厦 ** 证券大厦 坐落地点 ＊＊＊路＊＊号 ** 南路 360 号 ** 东路 139 号 ** 南路 528 号 所处地域 ** 新区金融区 ** 新区金融区 ** 新区金融区 ** 新区金融区 建筑用途 办公楼 办公楼 办公楼 办公楼 单价 待估 22,480 22,480 24,090 交易日期 2004年6月30日 2004年8月 2004年7月 2004年 7月 区 商业繁荣度 繁荣 ,金融业齐集区 繁荣 ,金融业齐集区 繁荣 ,金融业齐集区 繁荣 ,金融业齐集区 物业名称 待估对象 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C 要素状况 域 有地铁和多条公交 有地铁和多条公交 有地铁和多条公交线 有地铁和多条公交 交通条件 因 线路 线路 路 线路 素 金融区内，公共服务 金融区内， 公共服务 金融区内，公共服务 金融区内，公共服 公共服务设备 设备齐备。 设备齐备。 设备齐备。 务设备齐备。 自然条件 优 优 优 优 社会环境 优 优 优 优 地域性不动产 销售状况 优 优 优 优 环境卫生及景 观 好 好 好 好 市政设备 七通一平 七通一平 七通一平 七通一平 建筑构造 钢混 钢混 钢混 钢混 部位 整幢 整幢 整幢 整幢 外墙全玻璃幕墙，内 外墙全玻璃幕墙， 装饰到公共部位。办 内装饰到公共部 装饰装饰状况 公房内为轻钢龙骨 外墙花岗岩， 玻璃幕 外墙花岗岩，玻璃幕 位。办公房内为轻 个 吊顶，木地板，轻质 墙，内装饰到公共部 墙，内装饰到公共部 钢龙骨吊顶，木地 别 间隔。 位。办公房内为毛坯 位。办公房内为毛坯。 板，轻质间隔 因 入口电梯，中央空 入口电梯，中央空 入口电梯，中央空 素 调，消防报警、自动 调，消防报警、自动 入口电梯，中央空调， 调，消防报警、自 设备状况 喷淋，水电到位，电 喷淋，水电到位，电 消防报警、自动喷淋， 动喷淋，水电到位， 话进户。 话进户。 水电到位，电话进户。 电话进户。 平面布局 好 好 好 好 临路状况 一面对骨干道。 一面对骨干道。 一面对骨干道。 一面对骨干道。 物业管理 好 好 好 好 C.交易状况修正 评估比较对象表 实例 项目名称 地点 标价 价钱修正后 A 新** 国际大厦 ** 南路 360 号 $2,800 ￥