土地评估方法-成本逼近法.pdfVIP

一、成本逼近法 成本逼近法是以开发土地耗费的各项费用之和为主要依据， 再加 上利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价 方法。 土地价格 =土地取得费 +土地开发费 +税费 +利息 +利润 +土地增值 收益 （1）土地取得费 土地取得费是指待估宗地所在区域为取得土地使用权而支付的 各项客观费用。 土地取得费 =土地补偿费 +安置补助费 +青苗 +地上附着物补偿费 根据 《山东省人民政府办公厅关于实施征地区片综合地价标准的 通知》 （鲁政办发[2009]20 号），山东省自 2009 年 7 月 1 日起执行征 地区片综合地价标准， 征地区片综合地价标准指征收一般农用地土地 补偿费与安置补助费之和。 东城开发区城区定级范围内的征地区片综 合地价标准为 60 元/平方米。 （2）开发费 土地开发费包括基础设施配套费和公用事业建设配套费， 评估宗地开 发程度为三通一平， 根据东城开发区实际情况， 当地三通平的土地开 发费为 80 元/平方米。 （3 ）税费 耕地占用税：根据《山东省人民政府关于贯彻〈中华人民共和 国耕地占用税暂行条例 有关问题的通知》 [鲁政发（ 2008）137 号] 规定以及当地的实际交付执行标准来确定耕地占用税标准。 计： 21.5 元/平方米 耕地开垦费： 根据 《山东省实施中华人民共和国土地管理法 办法》第十六条规定：经批准占用基本农田以外的耕地的，按被占用 耕地前三年平均年产值的八至十倍缴纳。取 10 倍标准补偿： 1000 元/ 亩*10=10000 元/ 亩 计： 14.99 元/平方米 征地管理费：按照《国家物价局、财政局关于发布土地管理系 统部分收费项目与标准的通知》 [ （1992）价费字 597 号]所附的《征 地管理费暂行办法》中的第五条规定，征用土地管理费的收取标准： “若按照全包方式，征地管理按照各项土地费用（土地补偿费、安置 补助费、青苗及地上附着物补偿费）的 2.8%计”。 60*2.8%=1.68 元/平方米 税费小计： （1）+ （2）+ （3 ）=21.5+14.99+1.68=38.17元/平方米 （4 ）投资利息 根据待估宗地的开发程度和开发规模，确定土地开发周期为 2 年，投资利息率按评估基准日中国人民银行公布的短期贷款 （六个月 至 1 年）贷款利息率 5.81%计。假设土地取得费及税费在征地时一次 投入，开发费用在开发期内均匀投入，则： 投资利息 = （土地取得费+税费） * 开发周期 * 银行利率 +土地开发 费* 开发周期 *1/2* 银行利率 = （60+38.17）*2*5.81%+80*2*0.5*5.81% =16.06 元/平方米 （5 ）投资利润 按照近几年的统计资料和市场调查， 考虑国内经济增长因素和国 内相关行业的实际情况，本次评估取土地开发的年投资利润率为 10%。 投资利润 =(土地取得费 +土地开发费 +税费） * 开发周期 *10% = （60+80+37.17）*1*10% =168.17*1*10% =17.72 元/平方米 （6 ）增值收益 根据当地国土管理部门提供的资料，土地增值收益按成本价格 （土地取得费、土地开发