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城建?兰山小区商业配套项目运作规划 第一章基本介绍 一、 研究目标 二、 研究途径和方法 三、 研究工作依据 第二章项目总论 一、 项目位置： 二、 建设规划 第三章区域市场状况分析 一、 项目所在片区环境简析 二、 项口片区商业情况分析 三、 项目消费市场分析 四、 综述 第四章商业规划及商业价格定位 一、 项冃商业规划及业态定位 二、 物业价格定位 第五章 项目投资效益分析 一、 销售收入 二、 租赁收入 第六章主力商业经营投资分析 一、 商业经营投入分析 二、 营业经营收益分析 三、 综合分析 第一章基本介绍 一、 研究目标 本项目规划研究的目标是针对临沂由类似房地产项目进行调查研究，记录并 分析有关市场资料，以此确定临沂城建兰山小区商业项口定位、规划、营销及招 商策略的制定和投资收益的评估。 二、 研究途径和方法 为达到以上目标，我们进行了以下儿方面工作： 1、 对项目进行实地考察，以研究影响房地产开发成功与否的重要因素，例 如： 1）、地区发展趋势 2） 、地区特性 3） 、交通便利性 4） ?影响项目市场占有率的优势和劣势 2、 同以下人员举行会议和访谈 1） 、丰富经验的房地产项目策划、建筑、营销、经营管理人员 2） 、各有关楼盘的使用者和管理者 3、 收集并分析了有关的经济和人口统计数据，以确定对本开发项目的需求 量有所影响的因素。 4、 对临沂市及项目周边的商业物业、住宅市场进行实际调查，以确定商业 物业的供应情况，同时包插对市场区域内的不同用途项目的市场状况进行总体调 查。 三、 研究工作依据 1、 《2005年临沂统计年鉴》 2、 《房地产估价规范》 3、 《临沂发展规划》 4、 市场调研资料 第二章项目总论 一、项目位置 项目位于兰山小区东南侧，临水田路。 二?建设规划 占地面积地2100平方米 建筑面积：近10000平方米 总层数5层，其屮地上4层，地下1层。 项口位置图 庄站斤棉对匚一 II 庄 站斤棉对匚一 II )0临近钉织厂 第三章区域市场状况分析 、项目所在片区环境简析 兰山小区位于临沂市繁华的商业中心区,周边有鲁南家具城、桃源大世界等 商业项目和兰山小区、宋王庄小区等居民小区。 本项目周边人口数据 办事处 人口数（人） 兰山小区 9200 宋王庄小区 10400 其它居民区 1200 生意人口 8000 流动人口 30000 合计 58800 目标地块半径1. 5公里范围内包括2个居民小区，总人口接近3万人。流动 人口3万人，总人口约6多万人。 同时，周边有众多居住楼盘正在开发，预计3年内，周边居住人口达8万人。 目片区商业情况分析 目片区商业情况分析 本片区的商业正处于一个快速发展期，商业业态主要为批发市场和数码科技 产品。 项目北侧为居民生活区，南侧为宋王庄小区，东侧为兰山小区，西侧为鲁南 家具城，周边分布的商业项目冇九州超市、东方购物屮心、东都超市、童车市场、 鲁南家具城、兰山步行街、桃源大世界和数码港等。主要商业业态以批发业、数 码产品和社区性商业为主。 三、项目消费市场分析 通过对周边市场和消费目标客户群体的了解，目标消费群体的消费习惯为: 丿」；消费跖肉 丿」；消费跖肉 通过对居民的习惯购物距离分析可以看出，居民的习惯购物距离为500 米左右，占一半左右。 川j购物次数 通过分析可以看出，大部分居民的周平均购物在4次左右。 I I岱丨：竺贝勾4勿次: 通过分析可以看出，日常消费以家庭日用品、食品和生鲜食品为主, 基木比例相当。 对厂I询购物场所的心觉 可以看出，目前消费客户比较在意购物场所的商品品类，其次是服务、 价格和环境。 可以看出，消费者对新购物场所的期待较高，希望在各个方面都有很好 的提升。 I I能购物J勿所 从居民日常购物场所可以看出，主要购物场所为大福源、市场和九州等。 说明居民有一次性购物的需求。 丿問在外就餐次数 居民日常毎周在外就餐的次数在4次左右，说明餐饮类消费有一定市场 潜力。 丿」；LC付屮购物消?炎水十 居民每单购物消费水平集中在10-30元Z间，说明消费能力良好。 !1! 从以上分析可以看出，居民的日常购物集中在生活日用品和易消耗品上，对 商业的商品品种、服务以及价格比较关注，日常消费水平向好。同时，餐饮类消 费有一定市场。 木项目的选址和规划符合零售商业的基木要求，周边的固有消费群体是整个 项口吸引人流的重要磁极和锚固点，将使木项目成为一个社区服务性商业项目。 巨人的消费潜力、综合购物的便利、良好的购物环境，为本项目的良好基础。 有消费群体，就有项目发展的基础。 第四章商业规划及商业价格定位 一、项目商业规划及业态定位 本项口商业模式：按照周边的消费潜力需求，开发社区性的小型商业，满足 客户多层次的消费需求。 商业项目的运作，不仅在于对现有商