某村项目操作策略研究报告.pptVIP

[ 运营法则 ] 吉祥村项目 操作策略研究; 法则1 [ 企业法则 ];“企业必须考虑战略在前” *央企背景、世界五百强企业、首次进入地产行业。 这样背景的企业，进入地产行业，不会单单想赢一个项目而已，更重要的是想在行业中占有一席之地。于是，企业的品牌战略必须在运作项目前思考，进行到战略规划，方可实现企业在地产业中的胜利。;“第一个代表占位” *吉祥村项目，是企业的第一个地产项目。它所承载的战略目的一定是：占位、项目带动企业品牌 占位： （1）城市资源 （2）政府资源 （3）城市形象 （4）品牌形象 （5）团队资源;“企业启示：引领、代表” *在这样的开发战略背景下，吉祥村项目也已经注定了不会走向平庸的产品研发之路，也不会走向平庸的营销操作以及平庸的推广。 所以，我们的定位思考，也有了第一个限定。; 法则2 [ 市场法则];“宏观：坚决不动摇” 本次中央经济会议，有史以来比较少有的特别 提出关于房地产的话题：（中央经济会议原文） 要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理 回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供 给，促进房地产市场健康发展。 于是，2012年的地产形势不容乐观，严冬行情已成 定局。;“ 西安：量价齐跌” *西安的官方统计数据发布11月份正式降价。而全国的房地产拐点确立同样也在11月。 目前西安量价齐跌的局面已成事实。 4成楼盘均价在6000元/平米以下。 西安与全国的市场行情基本同步，代表本轮调控并非单纯的调控一线城市，对于二三线城市的影响也很严重。;“市场启示：风险必然 ” *面对宏观政策以及西安市场对于宏观政策下的表现，2012年的房地产的风险性加大已经成为了必然的趋势。在这样的市场行情下，用什么产品、什么姿态、什么操作模式、什么运营策略？是必须在项目运作前要探讨的话题。 而市场给了我们另一个限定：充分考虑入市时期的市场环境，做抵抗风险能力强的产品为上策。; 法则3 [土地法则];“ 土地价值高 ” *成熟区域、人文氛围好、周边配套全、三面临路、交通便利、紧邻地铁口、周边旧城改造力度大。 土地的??性告诉我们，这个地块的潜在价值高，如何利用现有的价值，是我们需要分析与研判的话题。 ;“ 启示：土地价值排序” *成熟区域地铁人文三面临路交通便利旧城改造配套全 可以看到，决定土地价值的最大价值在于地块区域在城市中的位置以及地位。 而先决条件在于地块本身条件以及未来的前景。 暂时的区域现状条件不具备完全代表性。 土地的最大价值给了我们思考的方向： 城市发展原则; 法则4 [定位法则];“小结” *企业启示：拒绝平庸产品 需要有代表性 市场启示：抵抗风险能力强的产品 土地启示：城市发展原则;“看地形” ;“看城市” *城市发展迅速的当今，城市成熟地段的小地块开发已经形成了一种模式：那就是综合体开发。而综合体是将土地合理利用，实现利润最大化的一种成熟的地产理念。;“看特性” *如果说综合体是一种可利用的模式，那么是什么样的综合体又是一个我们需要研判和讨论的话题。 就土地自身而言，地块形状给我们一些思路和方向外，外部的资源也是我们考虑的重点。 土地价值排序第二名的地铁无疑是一个地块特性。 于是，地铁综合体物业，应该是本项目的一个可研方向。;“定位：地铁综合体物业” *凌驾城市之上的物业形态，综合地铁概念，利用地铁特性将产品的业态进行优化组合。 ;“定位验证” *城市主干道、地铁沿线、中小规模，决定了地块发展方向，——地铁综合体 赛高街区 吉祥村 51亩 43亩 沿未央路 沿含光路 地铁2号线 地铁3号线 地铁城市综合体 地铁综合体 ; 法则5 [产品规划法则];“规划思考” *1、地形为基础 2、定位为原则 3、结合经济指标控制 ;“地形论证”;“业态定位论证” *成功地铁综合物业启示：地铁综合物业需要丰富的业态;“经济指标论证” *中贸广场容积率8.0 赛高街区容积率7.0 从成功案例可以看出，中小规模的地铁综合物业容积率7.0—8.0，可行性较强。 结合地块情况，挖掘土地价值，建议该地块容积率控制在7.0—8.0，即建筑面积为20万—23万;“业态价值论证” *成功案例分析，地铁综合物业商业价值最高，其次是公寓和写字楼，价值最小的是住宅。 地铁综合物业价值排序：商业公寓写字楼住宅;“