家装行业需求拉动分析.docxVIP

家装行业需求拉动分析 ??一、家装行业增速近年来呈现下滑趋势 ??2002年至今，家装行业同比增速呈现下滑趋势。2008年同比增速一度跌至谷底，同比下降2.30%，低于2007年20.51个百分点。增速下降主要是受到金融危机波及影响，金融危机导致中国宏观经济下行，房地产市场开始萎缩，住宅装饰行业受到较大冲击。2007-2009年，为应对金融危机，国家出台了大量量化宽松的政策，住宅装饰行业缓慢反弹。2011年，受限于房地产调控政策，住宅装饰行业同比增速开始持续下滑。2016年住宅装饰业总产值1.78万亿，同比增速7.23%，低于15年增速2.7个百分点。 家装行业总产值及同比增速 ??二、本轮地产周期或将进入下行阶段，或将带动家装增速继续下行 ??1、今年以来房地产投资及销售增速持续下滑 ??观察住宅商品房销售面积及住宅开发投资完成额这两个表征房地产市场景气程度重要指标，可以看到无论是销售亦或是投资，今年以来同比增速均处于下滑状态，具体来看：截至2017年11月，中国商品房销售面积累计达12.6亿平方米，累计同比增速由年初的23.7%回落至5.4%，低于去年同期19.1个百分点；同时，截至2017年11月，住宅类房地产开发投资完成额为6.87万亿元，累计同比增速由3月份的11.2%下滑至9.70%。住宅销售与投资增速的总体下行主要受房地产市场持续降温影响，预计住宅商品房市场的下行将对家装行业景气程度带来不利影响。 住宅销售面积及累计同比 住宅投资完成额及累计同比 ??2、房贷利率年内持续上浮 ??2017年初以来，多地政府出台了一系列房产调控政策，旨在给楼市降温，同时各金融监管机构也加强了金融业的监管，比如央行将各商业银行的表外理财业务纳入MPA考核制度，房产政策和金融监管的收紧都使银行调高了房贷利率。2017年11月，首套平均房贷利率升高至5.36%，二套房平均利率升至5.71%。 全国平均房贷利率走势 ??3、购房适龄人口数量于2015年触顶后回落 ??根据统计标准，一国60岁以上老年人口占总人口10%以上，该国即步入人口老龄化社会。2010年全国第五次人口普查显示，中国60岁以上人口达1.3亿人，占总人口10.45%，按联合国标准衡量，中国已进入了人口老龄化社会。同时，中国的人口红利逐渐消失，购房适龄人口（25-49岁人口）在2015年达到5.68亿人的高峰，随后开始减少。2016年，中国购房适龄人口为5.66亿人，占总人口的40.93%，相比2015年减少257万人。购房适龄人口的下降在一定程度上降低房地产行业的总需求，进而使家装市场增长后劲不足。 购房适龄人口数量及占比 ??三、棚改及长租公寓带动家装增量有限 ??1、棚户区每年新开工套数基本持平，对家装行业规模并无增量贡献 ??2017年，全国各类棚户区改造开工609万套，剩余棚户区存量1591万套，预计还需2年半消化剩余库存。从带动增量来看，每年改造开工套数基本持平，例如2015-2017年，棚户区改造新开工套数分别为601/606/609万套，规模基本持平，无较明显增量；并且目前棚改去化周期仅剩2年半时间，即2年半后棚改带动的家装市场规模将最终因棚改完成而结束。 ??同时，2014年之前，全国各地棚户区改造多倾向采用“政府为主，市场为辅”模式，但出于商品房去库存、化解债务风险及拉动GDP的考量，各级政府推出“棚改货币化”政策。2014-2016年，棚改货币化安臵率分别为10%、29.9%和48.5%，预计2017年将达到53.9%。这一举措虽然有利于去库存，但从侧面降低了新建住宅增量规模，家装行业市场容量也将受到影响。 棚户区改造每年新开工、存量套数及去化周期 ??2、长租公寓或为下一风口，但对家装行业规模带动有限 ??根据租赁人口来测算长租公寓建筑面积，进而得到长租公寓对于家装市场的增量拉动，房屋租赁市场主要由流动人口及少数本地居民的租房需求支撑： ??1）流动人口租房需求：2016年中国流动人口为2.45亿，且较上年减少171万人，根据统计，流动人口租房比例为67.3%，据此测算流动人口中的租赁人口约为1.65亿人； ??2）本地居民租房需求：2016年中国城镇常驻人口约7.93亿人，中国居民的住房自有率为85.39%，剩余的人口主要是租赁或者借宿亲友、雇主等，假设本地居民租房需求率约为5%，据此测算常住人口中的租赁人口约为0.40亿人。 ??3）长租公寓对家装行业拉动：根据以上测算预计当前中国租赁人口约为2.05亿人，而对比发达国家长租公寓20%-30%的渗透率,中国目前一线城市长租公寓的渗透率仅为5%，全国仅为2%。假设未来3年长租公寓行业将迎来跨越式发展，全国房屋租赁市场的渗透率将由目前的2%提升至10%，按照人均租住面积20平米计算，将带来3.28亿平