物业管理实施方案及各流程图.docVIP

物业管理实施方案 一、工作思路 在现有物业管理组织架构基础上完善组织架构和岗位人员配置， 制定工作标准、考核办法，责任到人。工作标准、考核办法制定力求 简洁扼要，具有可操作性，并在工作中再进行完善、提高，向物业管 理规划化、精细化过度。 二、 组织架构 1、 各房地产开发公司分管经理分管项目物业管理工作并进行监 督和管理； 2、 各承接项目设物业科长一名，副科长两名； 3、 管理面积220万册以上设客服主管、维修主管、安防主管、 保洁主管和绿化主管各一名，以上为集团正式在编人员，其他为临时 人员。 4、 保洁员按建筑而积每5000 nf设一人，安防人员每门岗设6 人，车辆管理设3人， （ 5、 管理面积20万肝以内维修人员设3人（含维修主管）， 6、 每个项目设客服和收费员设3人（含客服主管）。销售部可设 2名形象岗位（在编）； 以上人员根据承接面积逐步增加。 三、 薪酬标准及保险 1、各项目主管享受物业管理员工资待遇，维修主管可适当提高, 提高幅度不得高于其他项目主管月工资的20% （可考虑至副科长级薪 资待遇）。 2、 临时工工资参照当同行业、同工种月工资适当上浮，但上浮 率不得超过月工资10% 0 3、 各物业分公司须规定为临时人员购买雇主保险，保险金额为 330元/人?年。 四、 费用 1） 各项目前期物业开办费按各省、市、县相关规定执行，由各 房地产开发单位交纳。物业公司购置设备、实施和办公用品等费用由 物业公司中请从物业开办费中支出。 2） 各项目开发单位小区前期未出售的空置房和车位、储藏室的 物业服务费按各地区物价局审批后的服务费收费标准，由房地产开发 单位支付各物业公司并进行考核。 3） 前期小区地上规划车位、人防车位（不可销售）由物业分公 司出租经营，属物业公司收入。 4） 各项目管家服务费收费标准根据当地市场由物业分公司自行 确定，并公布上墙，并作为物业公司收入，但须确保收费合法性； 5） 质保期内设施设备维修费用可从房地产公司支付给物业公司 的费用中核减。 五、 考核办法 1）对物业科长各房地产公司从服务费收取率、往年欠费收追 缴率和业主满意度三个方而进行考核。即项目全年应收服务 费、往年所有服务费欠费按比例分解到每个月，按完成比例扣 减当月绩效工资（分管负责人参与绩效考核）。 2） 考核标准: / ①物业服务费收取率290%,②往年欠费追缴$90%,③业主 满意度$95%。 3） 物业副科长考核由物业科长按分管的各岗位工作标准执 行情况、经营收入完成百分比进行打分考核，扣减绩效工资。 4） 各岗位临时人员月工资总额的20%作为绩效工资，按工作 指标完成比例和每项工作标准执行情况进行打分考核，按比例 扣减绩效工资。 六、 着装 秩序员、保洁员、维修人员各岗位服装分类、统一着装。 七、 便民服务 1） 服务费收取，可采用季和半年、年收取的办法； 2） 收费可设独立账号，可采用现金、刷卡和微信等支付方式, 实现收费多样化、简单化，最大限度方便于业主； 3） - “管家服务可根据业主需要，从业主购物代办、室内保洁、钟 点服务、室内维修、清洗等简单做起，先易后难，逐步完善向 前推进； 八、 对外合作 各项目物业质保期结束后，可根据实际情况，可与其他专业公司 进行合作，并签订维修保养合同（如电梯、消防、智能化、绿化等）。 九、设备购置 为降低经营成本和用工风险，提高服务质量，各项目可根据实际 情况提出中请购置清扫车等设备设施，费用从物业开办费中支出。 分管领导 a 物业科长 、 f 、 f 副科长 副科长 1. 电梯管理工作标准 1） 月保养、季保养、年保养记录齐全。 2） 紧急救援方案完善，“乘梯须知”完善规范。 3） 求救电话畅通，声音清晰，电话号码醒目。 4） 、 ，，机房、轿厢、井道清洁。 6） 电梯运行平稳、舒适，照明完好，清洁。 7） 年检资料齐全。 消防系统管理工作标准 消防系统管理工作标准 1） 控制中心值班记录、交接班记录齐全。 2） 值班人员明确自己的工作岗位，熟练操作。 3） 火灾报警系统完好，日检和保养记录完整。 4） a ，各种探测器功能完好，联动保养记录规范。 6） 手报按钮及报警功能完好。 7） 外报电话、广播功能完好。 安防系统管理工作标准 安防系统管理工作标准 1） 中控室值班记录、交接班记录齐全。 2） 值班人员明确自己的工作岗位，熟练操作。 3） 中心控制器显示屏清晰、电源切换正常。 4） “室外摄像机无损坏，正常工作。 6） 单元门机和到每户可视对讲运行正常。 7） 电梯五方通话正常。 8） 中控室照明、安全设施良好，室内卫生清洁。 供配电 供配电（自持）管理工作标准 1） 运行记录、巡查记录、检修记录齐全。 2） 防鼠安全措施齐全完好。 3） . “设备运行良好，标注完整、