XXXX09重庆金茂珑悦开盘前整体营销方案 .pptxVIP

金茂珑悦开盘前整体营销方案中原2012年9月20日目录Directory具体执行营销目标及策略前期客户分析重庆房地产市场情况核心观点：2012年12月的首次开盘，对第一次进入重庆市场的方兴地产而言至关重要，因此容不得半点闪失。我们希望通过这个项目带给重庆更多惊喜，实现以重庆为中心布局大西南的企业战略。目前重庆的房地产市场环境依然非常严峻，产品同质化及价格战白热化，金茂珑悦如何通过首次开盘大卖在竞争中突围是帮助项目持续热销的关键。我们将凸显项目自身优势，走差异化路线区隔竞争对手，全力以赴实现开盘售罄的开门红目标。市场背景分析 1经济环境：大经济环境出现下降趋势，对房地产而言资金问题将逐渐突显。局部的经济政策对整个市场而言虽然不能起到决定性作用，但在一定时间和区域内能够刺激一定量的消费。政策环境：房地产行业政策全年不会放松。预计楼市调控政策将持续，甚至有可能延续到十八大以后。23整体预期：目前重庆房地产市场处于摇摆不定的波动时期，由于受大经济环境影响，以及消费市场的紧缩，未来房市将逐渐面临严峻的市场考验。虽然目前有少量的有利货币政策出台，但四季度严峻的政策、激烈的竞争、低迷的行情将给本项目带来巨大的困难。竞品分析——保利花半里区位：九龙坡区杨家坪正街项目定位：杨家坪商圈花样生活城业态：高层体量：60万方第一次开盘时间：6月当时开盘价格:9500元/平方米最近一次开盘时间：9月目前售价：9400元./平米当前推售楼栋：5号楼推售面积区间：55-77平米价值提炼：成熟商圈+品牌+总价控制5针对保利花半里营销策略分析：2012年下半年将以销售出货为主，推广继续宣传商圈核心地理位置，销售策略预计延续走高性价比线路，是本项目的最大竞争对手。竞品分析——华润二十四城区位：九龙坡区谢家湾正街项目定位：城市核心千亩品质大盘业态：高层/超高层体量：160万方第一次开盘时间：200当时开盘价格:元/平方米最近一次开盘时间：6月目前售价：9400元./平米当前推售楼栋：13、14号楼推售面积区间：53-113平米价值提炼：品质大盘+高端商业+教育配套+便捷交通紧邻杨家坪商圈的千亩品质大盘、35万方高端万象城商业配套，极大提升项目价值，引进谢家湾杨二小教育配套，购房业主全免赞助费、享受轻轨二号线、近20路公交便捷交通，城市难得的极优资源品质大盘，偏舒适型首置+首改产品央玺针对华润24城营销策略分析：紫云府1期组团经过2011年底和2012年上半年的热销存量房源约400套待售，下半年无销售压力，采取高溢价策略为10月推出央玺组团做价格支撑，2012年下半年重点对万象城商业进行热炒，进一步提升项目溢价能力，根据蓄客情况预计10月底推出央玺组团1栋高层198套房源。竞品分析——春风与湖基本情况：区位：九龙坡区石坪桥板块项目定位：彩云湖畔，54万方湖滨之城业态：高层体量：54万方第一次开盘时间：当时开盘价格:7200元/平方米最近一次开盘时间：6月目前售价：8200元./平米当前推售楼栋：1、2号楼推售面积区间：80-109平米价值提炼：景观+资源+性价比外有优质的景观资源——1400亩彩云湖公园位于项目旁；内有精致的园林景观示范区、样板间；前期销售均价7200元/平米超高的性价比；针对春风与湖营销策略分析：绝佳的景观资源+精致的示范区+样板间+性价比，是项目前期热销的重点原因；现销售均价约8200元/平米，叫之前提价1000元/平米，产品出现滞销，客户对价格抗性明显，这也为本项目提供一定借鉴。2012年下半年肯定以销售出货为主，不排除降价销售可能性。9、要学生做的事，教职员躬亲共做；要学生学的知识，教职员躬亲共学；要学生守的规则，教职员躬亲共守。10、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。11、一个好的教师，是一个懂得心理学和教育学的人。12、要记住，你不仅是教课的教师，也是学生的教育者，生活的导师和道德的引路人。13、He who seize the right moment, is the right man.谁把握机遇，谁就心想事成。14、谁要是自己还没有发展培养和教育好，他就不能发展培养和教育别人。15、一年之计，莫如树谷；十年之计，莫如树木；终身之计，莫如树人。16、提出一个问题往往比解决一个更重要。因为解决问题也许仅是一个数学上或实验上的技能而已，而提出新的问题，却需要有创造性的想像力，而且标志着科学的真正进步。17、儿童是中心，教育的措施便围绕他们而组织起来。1、Genius only means hard-working all ones life. (Mendeleyer, Russian Chemist)? 天才只意味着终身不懈的努力。21.5.265.26.202108:3008:30:57May-2108:302、Our destiny