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房改房与普通商品房产权辨析--兼论房改房产权人的权利保障 房改房与普通商品房产权辨析--兼论房改房产权人的权利保障 房改房与普通商品房产杈辨 方数据房地产与法律 口陈绍方暨南大学法学院 房改房是中国内地城镇住房制度改革的产物，是在改革开放背景下，实现住房商品化的重要举措。这一过程始于２０世纪８０年代末，并于２０世纪９０年代末完成。在这十余年中，中国内地城镇的绝大部分公有住房被私人购买，从而在中国内地的物权领域产生了房改房产权这一颇具特色的形态。其 特色概而言之即：它不同于其他物权包括普通商品房产权那样，是按通常的 商业、民事习惯，经平等协商，以购买、交换、受赠等方式形成，而是在特定的历史条件下，根据国家特定的政策，由公有住房产权单位的职工向本单位购买而形成。因此，房改房产权在形成上有鲜明的“政策’，和“单位”色彩。也正是因为这个特色的存在，自房改房产生以来，人们一直对房改房产权的真实含义，对房改房产权的行使，存在种种疑惑、分歧甚至纠纷（严重的发展到诉 讼）。其中最为突出的争议是房改房原产权单位是否有权制定购房者须为本单位服务若干年限的政策，限制购房者的流动，也即是否有权变相限制购房者产权的行使。对此已成为城镇社会关注的热点问题进行深入探讨，有重要的现实意义。 一、房改房产权与普通商品房产权的异同 兼论房改房产权人的权利保障 由于房改房是在特定历史条件下的产物，其产权与普通商品房产权确实存在诸多的不同，这主要表现在： １、产生的依据不尽相同。普通商品房产权是依据国家有关房地产买卖、交易、交换的法律而产生。房改房产权除了依据这些法律外，还依据国家的房改政策而产生，并且这些政策是适用法律的前提、基础，也即首先必须符合 国家的房改政策，然后才能依据房地产买卖、交易的一般法律，产生房改房产权。国家的房改政策最主要的是国务院１９９４年发布的《关于深化城镇住房制度改革的决定》（以下简称《决定》）［国发（１９９４）４３号］。在该《决定》中，对城镇住房制度改革的根本目的、基本内容，出售公有住房的原则、标准、范围、程序等重 另外，房改房与普通商品房在产生的方式上也存在一些不同。 尽管房改房产权与普通商品房产权有着不少的差异，但是，在都需付出一定的经济代价才能获得产权这点上，二者是一致的。如果考虑到下面这个被人们回避和忽视的因素，则二者的经济代价是等价或相近的。在长期的计划经济时代，中国内地实行的是低工资制度，作为对职工劳动的补偿，同时实行了低租金的住房制度和公费医疗制度。但这些补偿是不充分的，低工资加上低租金的住房和公费医疗福利待遇，与职工的劳动付出之问仍存在差距。有鉴于此，始于上世纪８０年代末的城镇住房制度改革、出售公房，实含有国家对职工过去劳动付出再作补偿的一层意思，只是没有明说而已。这层意思在房改政策中实际已有体现，即职工在购房价款卜享有工龄折扣优惠，工龄越长，折扣越大，购房价款越低。但是，这个“体现”仍然是不充分的，也即职工享受的工龄折扣优惠仍不充分，不足以补偿过去劳动的付出。因此，考虑到这个因素，职工购买房改房的价款实际包括成本价（由于实际出售公有住房绝大多数执行成本价，因此本文此处和以下讨论房改房问题都以成本价房改房为范围）、已予补偿的劳动代价和未予补偿的劳动代价（该部分代价可视为职工已预支给了国家）三部分。而由这三部分构成的房改房价款与普通商品房价款，应该是等值或相近的。这就是问题的实质，也是比较这两种形式不同的房产权在实质上有无差别的关键所在。 据上分析，笔者认为房改房产权与普通商品房产权形异而实同，或小异而大同。特别是从法律角度看，房改房产权与普通商品房产权同属物权中的不动产产权，在这个法律属性、本质上并无二致。也正是因此国家没有专门立法也无需专门立法来对房改房予以调整，而是像普通商品房那样，受现行有关房地产法律、法规的调整。 二、单位在房改房中的角色及其对房改房产权人权和Ｊ的限｝Ｉ；０ 时下，不少人认为单位是公有住房的产权人，公房出售后，单位仍然有权对房改房产权人施加某种影响。实际上，单位在房改前，是公有住房的产权人，但不是最终产权所有人，最终产权所有人是国家。因为公有住房从源头上说是国家财产，由国家授权单位经营管理。可见，单位作为公有住房的产权人，只具形式上的象征意义，这个资格是国家所授予。这也是为什么各单位都必须按国家房改政策出售公有住房的理 要方面，都作出了明确规定，全国各城镇党政机关、事 业单位、国有企业都是以该《决定》作为主要政策依据，出售公有住房和完善此前出售公有住房行为的。 ２、产权客体来源不同。普通商品房产权客体来源于一般房地产交易市场。房改房产