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商品住宅开发行业发展前景分析 ??一、市场容量大 ??中国房地产市场容量大，在未包括二手房交易、房地产金融、房地产交易服务、住房租赁、商业地产运营等领域的情况下，仅在新建商品住宅开发销售领域预计就有约261-435万亿元的增量空间。上述增量源自城镇居民人均居住面积提升、城镇化率提升、人口自然增长、过往住房供应缺口、旧房改造等。 ??1、新建商品住宅开发销售体量大，二手房交易规模亦达数万亿级别 ??2016年末，中国新建商品住宅销售额达9.9万亿元，同比增长36.1%。2017年行业虽然屡遭打压、调控，但商品住宅仍有显著增长，2017年1-10月销售额为8.6万亿元，同比增长9.6%，预计全年大概率突破10万亿元。二手房交易规模随行业发展稳步提升，中国2015年二手房交易规模为3.47万亿元，同比增长26%，其预计到2020年将达5.65万亿元，5年增长63%。 二手房交易规模 ??2、中国人均居住面积与发达国家相比仍有增长空间 ??2016年，中国人均居住面积为36.6平方米，较10年前大幅增长了35%，房屋居住舒适度显著提升，但与发达国家的人均居住面积相比仍存在一定的差距，如美国、德国、英国、日本的人均居住面积分别达65.03（美国普查局）、44.6（德国联邦统计局）、44（GoogleScholar）、44.68（日本统计年鉴）平方米。考虑到人均居住面积受人口密度影响，因此人口密度与中国较为接近的国家更具参考价值，中国人口密度介于美国和德国之间，并且小于英国和日本，总体区别度仍可接受，因此这四个国家的人均居住面积有望成为中国未来发展状况的参照；而新加坡人口密度远超中国数十倍，人均居住面积不具备参考价值。由于美国、德国、英国和日本四个国家的人均居住面积数据中最小值为44平方米，我们保守估计未来中国人均居住面积将达到这一水平。 中国与发达国家人口密度和人均居住面积对比 国家 人口密度（人/平方公里） 人均居住面积（平方米） 美国 35.32 65.03 中国 146.85 36.6 德国 236.94 44.6 英国 271.31 44 日本 348.35 44.68 新加坡 7908.72 27.69 ??3、城镇化率仍有较大提升空间 ??目前中国城镇化率已超过全球及中等收入国家水平，2016年，中国城镇化率为57.35%，较2008年提升了10.36个百分点，年均增长1.3个百分点，增长较上半程有所放缓，但整体水平与高收入国家相比仍存在较大差距，如德国、美国、英国、日本的城镇化率分别高达75.51%、81.79%、82.84%、93.93%，未来中国城镇化发展仍具有较大提升空间。 中国城镇化率经过快速增长进入后半程 中国城镇化率相比发达国家仍有较大提升空间 ??4、人口保持增长持续创造住房需求 ??中国人口持续增长，近10年保持在5%左右的人口自然增长率，2016年在二胎政策影响下，人口增长率小幅上升，达到5.86%，预计未来中国人口仍将保持较好的增长势头，为房地产市场持续创造住房需求。 中国人口持续增长 ??5、供给缺口回补空间大 ??过去十多年商品住房累计供给缺口较大，自2000年以来，除2010、12、14及15年这四个年份没有缺口，其余年份每年均呈供不应求态势，累计供给缺口达85亿平方米。 2000年至2016年形成的供应总缺口 2016年后中国商品房住宅潜在总需求测算 序号 指标 数值 ① 2016 年末总人口 13.83 亿人 ② 城镇总人口 7.93 亿人 ③ 乡村人口 5.9 亿人 ④ 当前城镇人口居住建筑面积 36.6 平方米 ⑤ 参考发达国家人均居住面积得出的改善性需求（中性与乐观两种情况） 英国 44 平方米 美国 65.03 平方米 ⑥ 现有城镇人口人均居住面积改善空间 7.4 平方米28.43 平方米 ⑦ 改善需求总建筑面积 58.68 亿平225.45 亿平 ⑧ 2016 年末城镇化率 57.35% ⑨ 城镇化率提升需求总建筑面积（若城镇化率达到 72%，即发达国家的 80%，且人均居住面按上述标准） 89.15 亿平131.76 亿平 ⑩ 2000 年至 2016 年形成的供应总缺口 85.48 亿平 未考虑人口增长的 2016 年之后的总潜在需求（⑦+⑨+⑩） 233.31 亿平 442.69 亿平 未来总人口潜在增加 2.17 亿人 未来潜在增加总人口城镇化的数量 1.56 亿人 总人口增长城镇化所增加的住房需求 68.75 亿平101.6 亿平 开发商增量总需求（ ⑦+⑨+⑩+） 302.06 亿平? 544.29 亿平 旧改总需求建筑面积（1998年前住宅存量约为 120亿平方米，假设其中 50%将达到寿命极限） 60 亿平 总市场容量（开发商增量总需求 +旧改总需求） 36