连云港融侨策略报告(OK)(NXPowerLite).pptxVIP

;;曾经的故事—— 公元前 500年 孔子东游 郯地问官 公元前 219年 始皇东巡 海市蜃楼 公元 1560年 吴承恩东游 西游诞生 公元 1818年 李汝珍东采 镜花缘成书 今天 我们的故事在哪里？—— 公元2011 我们的东游记;;;;;;;;;三线城市的划分与市场表现;三线城市的地产现状;三线城市的营销传播遵循法则;;;市场分析;位于东经118°24′~119°48′和北纬34°~35°07′之间，古称郁洲、海州，民国时称连云市，建国后称新海连市，别称“港城”。下辖和新浦、海州、连云三区、国家级经济技术开发区以及东海、灌云、赣榆、灌南4县;从城市发展上看，长期以来，连云港处境尴尬。向北，融不进环渤海经济圈；向南，离长三角太远；向西，淮海经济区面临整体坍陷的困局，惟有向东是其优势所在。“东进”战略的确定让连云港徘徊在海洋与内陆间的脚步寻找到了新的坐标。 根据“东进”规划，连云港将逐步形成沿海、沿东陇海线的“T型”产业布局；以东部城区、新海城区和赣榆县为“三极”、滨海新城为“一心”的“一心三极”城市布局；以连云港主体港为“一体”，南北延伸的海岸线及港口为“两翼”的“一体两翼”港口布局。;城市发展;城市发展;新城发展对比;新城发展对比;新城发展对比;对连云新城未来借鉴;市场分析;政策演变;11月3日住房城乡建设部、财政部、人民银行、银监会联合印发通知： 买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米（含）以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。 规定第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。 停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。 严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。 ;;编 号;从供应来看：基本上呈上升趋势，2009年供应面积减少为199.75万㎡，市场新增供应量快速下降，更多的是在去化存量房源。 从销售面积来看：商品房销售量出现上升的趋势。从09年上半年开始，市场明显回暖，成交量明显上升。 从供销比来看：除2002年以外，2008年之前供销比全部大于1，2009年当年供销比则迅速下降仅0.59，原因在于全市商品房投资增长较快，市场供应量逐年加大积累了大量的存货，导致09年市场的新增供应量较小，同期市场销量却放大使得当年供销比很小。 从价格走势看：从2002年以来，连云港市区商品住宅均价呈逐年上升的态势，07年开始由于市场供求原因，以及受政府宏观调控政策的影响，商品住宅成交均价上涨幅度趋缓，09年为3362元/㎡;;整体市场;2010年1-10月市区不同价格段商品住房成交情况 ;序号;整体市场; 连云区市场;核 电 站;连云新城(滨海新区)规划面积49平方公里，规划建设用地39.76平方公里水域面积10平方公里，人口容量53.5万，经营性用地18平方公里。2010-2012年计划完成投资101亿元。 核心目标：以海为源，以人为本，建设环境优美、功能完善、具有时代气息的海上连城。;近年来，随着东部城区步伐的加快，连云区房地产业的快速发展，使房地产行业在国民经济发展中占有相当重要地位。 连云区房地产基本依山靠水，山水资源十分丰富，也是区域地产主攻的重点方向; 连云区市场;;; 连云区市场;项目; 连云区市场; 连云区市场; 精装市场; 精装市场;物业类型趋同，整体品质有待提升;市场分析; 竞争市场;重点竞争界定;地段;地段;贴身重点竞争项目………保利海上五月花;参考——上海保利海上五月花;2房1卫;拦截市区客户项目…………绿地观湖一号;融侨项目;品牌影响力; 别墅市场;项目; 别墅市场; 别墅市场; 别墅市场;总占地面积11.5万平米，总建筑面积13.2万平米。 7栋高层海景公寓，129套绝版别墅，涵盖叠加、联排、双拼、独栋等丰富物业形态。超高绿化率达49.9%，容积率为1.15； 高层： 1房40-69平米，占比33% 2房86-130平米，占比60% 3房136平米，占比7% 别墅： 叠加182平米，占比25% 独栋379-470平米，占比18% 联排188-