东北三省房地产业发展研究.docx

? ? ? ? ? 东北三省房地产业发展研究 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 一 东北三省房地产业市场运行的基本特征 2017年，东北三省房地产业在大力发展租赁住房、加快棚户区和农村泥草房改造背景下，进一步好转复苏，反映房地产业市场运行的各项基本指标降幅都有所收窄，部分城市表现出“购销两旺”景象。但在宏观经济增长动力不足的形势下，房地产业市场整体表现仍不景气。 （一）房地产业投资完成额、房地产业到位资金持续大幅下降 2017年，辽宁省、吉林省、黑龙江省分别完成房地产业开发投资2289.67亿元、910.14亿元、815.60亿元，同比分别增长9.3%、-10.5%、-5.7%。三省完成房地产业开发投资额中吉林省和黑龙江省同比皆为负增长，只有辽宁省为正增长，且涨幅较大；吉林省下降幅度最大，达到10.5%。2017年辽宁省、吉林省、黑龙江省房地产业企业到位资金分别为3080.81亿元、1254.99亿元、1061.6亿元，同比分别增长-27.2%、3.57%、-13.0%[1]。三省房地产业企业到位资金中，辽宁省和黑龙江省同比也是10%以上的负增长，只有吉林省是微幅增长。其中原因主要是辽宁省经济处于由前几年的大幅下滑向恢复增长发展阶段，黑龙江省经济增长乏力，相比之下，吉林省近年来经济发展势头较好。 （二）三省房地产施工面积降幅小、新开工面积吉林省降幅较大 2017年，辽宁省、吉林省、黑龙江省分别完成房屋施工面积25906.89万平方米、11887.33万平方米、10328.5万平方米，分别同比增长-1.73%、0.76%、-4.94%。其中新开工面积分别完成3806.88万平方米、1907.88万平方米、2219.7万平方米，分别同比增长1.96%、-9.84%、10.6%。三省中辽宁省、黑龙江省房地产业施工面积呈现负增长，吉林省小幅正增长。从新开工面积来看，三省中辽宁省、黑龙江省呈现出正增长，而吉林省是大幅负增长，显示东北振兴中房地产业与宏观经济形势的相互联动性。 （三）商品房屋竣工面积黑龙江省大幅下降，吉林呈现正增长 数据显示，2017年辽宁省、吉林省、黑龙江省商品房屋竣工面积分别为2788.28万平方米、1478.85万平方米、1651.2万平方米，同比分别增长-2.91%、9.41%、-30.4%。其中住宅竣工面积分别为2214.31万平方米、1030.46万平方米、1205.9万平方米，同比分别增长0.19%、2.19%、-31.4%。从以上数据可见，辽宁省和黑龙江省商品房竣工面积同比皆为负增长，黑龙江省降幅较大，分别下降2.91和30.4个百分点，只有吉林省上涨了9.41个百分点；从住宅竣工面积来看，辽宁省和吉林省分别上涨0.19和2.19个百分点，黑龙江省则下降31.4个百分点。黑龙江省商品房竣工面积大幅下降，预示供给房源减少，将导致商品房价格大幅攀升。 （四）商品房销售面积、销售额大幅回升 2017年，辽宁省、吉林省、黑龙江省商品房销售面积分别为4148.45万平方米、1885.21万平方米、2255.8万平方米，分别同比增长11.76%、-1.77%、6.54%。2017年辽宁省、吉林省、黑龙江省商品房销售金额分别为2771.69亿元、1135.18亿元、1459.7亿元，分别同比增长22.80%、10.26%、30.2%。从2017年东北三省房地产业基本数据来看，商品房销售面积、销售额两项指标最为出色，三省商品房销售额皆大幅增长；销售面积只有吉林省为小幅负增长，辽宁省和黑龙江省为正增长，辽宁省增幅最大，增长了11.76个百分点，主要是2017年辽宁省和黑龙江省部分大中城市房价上涨幅度较大所致。 （五）土地购置面积差异大，辽宁、吉林两省降幅较大，黑龙江省涨幅较大 2017年，东北三省土地购置面积分别为：辽宁省510.61万平方米，吉林省627.13万平方米，黑龙江省246.23万平方米，辽宁省和吉林省分别同比下降21.99%和10.36%，黑龙江省同比增长52.74%。辽宁省和吉林省土地购置面积降幅大，主要是辽宁、吉林两省前几年土地购置面积一直较大，相比之下显示波动也较大；黑龙江省土地购置面积上涨幅度大，主要是黑龙江省近几年房地产业投资一直处于大幅下降趋势，而房地产业需求却大幅回升，房地产企业投资开发信心回升所致。 （六）黑龙江省房价大幅上涨，辽宁、吉林两省房价大幅下降 2017年，辽宁省、吉林省、黑龙江省商品房平均销售价格分别为5476元/平方米、6022元/平方米、6471元/平方米，同比分别增长-17.9%、-4.6%、22.2%，三省商品房价格辽宁省和吉林省大幅下降，分别下降1195元/平方米、292元/平方米，黑龙江省则大幅上涨，上涨1175元/平方米。三省商品房