第十三章城市房地产管理法.pptxVIP

; 社科院蓝皮书称我国85%家庭没有能力购房 今天上午，中国社科院在京发布2010年《经济蓝皮书》，蓝皮书指出，2009年中国房价太高，是政府的土地供应行政制度、对开发商囤地涨价谋利行为打击不力等深层次原因造成的。 蓝皮书同时表示，2010年的销售面积和房价水平，主要取决于政府稳定房价的决心和出台的调控改革措施。预计住宅需求会有一定幅度的上升，房价将温和上涨。 ; 房地产目前是我国广大居民的大宗财产，关系到百姓的安居乐业和财产关系。 学习本章对解决在房地产开发、租赁、交易和投资等方面发生的纠纷具有重要意义。; 第一节 城市房地产管理法概述 一、房地产的概念与特征 ： 房地产——房产、地产的统称。 特 征——房地产是房产与地产的有机结合； 实体财产与财产权利的有机结合； 地产起主导作用，是房地产的核心。;《房地产法》第2条：p165 在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的使用权，从事房地产开发、房地产交易、实施房地产管理，应当遵守本法。 ;二、城市房地产管理法的概述《中华人民共和国城市房地产管理法》 1994年7月5日通过；1995年1月1 日施行;;; 二、房地产开发用地取得的方式 （一）出让 1、出 让——指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。与转让的区别 2、出让原则——计划、审批、出让合同;;;第三节 房地产开发 ;; 设立的条件——有自己的名称和组织机构；有固定的经营场所；有符合国务院规定的注册资本（100万元以上）；有足够的专业技术人员（4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员）；法律、行政法规规定的其他条件。  程 序 ——申请设立登记；发给营业执照；县级以上地方人民政府规定的部门备案 。   资 质 管 理 ——《房地产开发企业资质管理规定》 中华人民共和国建设部令第28号;;;（二）房地产转让合同 房地产转让合同与土地使用权出让合同 以出让方式取得土地使用权的情况下，房地产转让合同包含的两种法律关系： 国家与土地使用权之间的关系（土地使用权出让合同的转移）， 房地产权利人与房地产权利受让人之间的关系（房地产权利转移）。 “认地不认人”;（三）商品房预售 《房地产法》第44条的规定商品房预售的条件：p173;;四、房屋租赁 1、概念——指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 2、种类——公房租赁私房租赁 住宅性用房租赁经营性用房租赁;3、租赁合同的主要条款  当事人的姓名或名称及地址； 房屋的位置、面积、装饰及设施； 房屋用途； 租赁期限； 租金数额及交付方式； 房屋维修责任； 装修的约定； 转租的约定； 解除合同的条件； 违约责任； 当事人约定的其他条款。 4、房屋租赁合同的终止 ;;;二、国有土地使用权和房屋所有权登记 （一）国有土地使用权登记 初始登记变更登记 （二）房屋所有权登记 （三）房地产变更登记 （四）房地产抵押登记;案例一; 接通知后，房地产公司7月12日没有拍卖35号。7月25日，辛某与房地产公司在明知35号属于拆迁房屋的情况下，私下达成买卖35号的协议，协议没有写明面积、结构、交房期、产权人；而且，房地产公司要求辛某保证“今后拆迁方不与城建、土管、邮电局和房地产公司扯皮”，当日缴款1．5万元。6月21日，双方在房地产交易所办理了所有权转移手续，领取了房产证。 ;;(1)、房地产公司无权出售辛某租