西安中诚房地产投资经开项目投标报告_116页_XXXX年.pptxVIP

中诚投资经开项目投标报告思路目标理解宏观市场机会问题盘点机会研究本体质素市场竞争机会SWOT战略项目核心问题竞争环境区域客户机会营销趋势研究营销趋势借鉴项目营销战略成功案例借鉴整体发展建议及定位市场定位形象定位客户定位盘点。1目标近期目标：2011年合同签约额不低于1亿元；2011年3月开盘，首推房源的销售率不低于60%，实现成功亮相；项目具有较高的市场持续关注度，经开标志性项目。远期目标：2012年底项目全案清盘；项目具有较高的市场美誉度；建立中诚投资在经开及西安地区中高投资住宅开发者的品牌形象；提升中诚投资集团整体优势的市场认可度和追随度。目标梳理通过对贵公司目标的梳理，确定本项目目标主要为以下四个方面，按重要性降序排序如下：首推房源的销售率不低于60%，实现成功亮相——2011年开盘当月或次月销售额进入西安全市排名前30， 引爆项目影响力 1. 成功立势2011年预计合同签约额不低于X亿元。——2011年项目主销期力争完成1亿销售额，进入西安 全市排名前20，持续奠定项目市场地位 2. 稳健销售持续提升项目关注度，通过项目推广、客户维系与营销活动建立品牌高美誉度与市场影响力 3. 形象树立略高于市场同等档次项目价格，价格充分实现项目价值 4. 价格提升稳健销售/形象树立空地检察院阿房宫制药文景公园明光路检察院家属院出租车公司方园工贸有限公司经开会馆原定国际专修学院蓝海风科技公司华商数码信息西电三菱电机本体经开核心： 项目紧邻经开商务区，车行7分钟可到达未央路和凤城路段核心商务区。公园资源： 项目北侧紧邻市政公园——文景公园，步行2分钟可到达，视觉资源充沛。居住质量： 项目周边环绕文景观园、检察院家属院等普通住宅，同时受到地块南面工厂的污染源的影响。凤城三路规划路段规划路段凤城二路文景路文景观园文景公园蓝海风科技公司海景国际配套项目周边生活、教育、公园配套完善，同时面临交通配套出行工具不足等影响。交通配套道路系统：项目周边拥有多条城市主干道，道路系统发达。项目邻近文景路，不会受到交通拥堵和噪音的影响。公交线路：周边公交欠发达，到达市区各主要节点的车辆有待增加。轨道交通：项目邻近地铁2号线市图书馆站，但目前处于前期可研阶段。●原顶专修学校●六十六中学●县广播电视大学●西安中学文景公园生活配套项目周边配套齐全，距CBD商圈，凤城五路商圈，车行5-10分钟的距离：教育配套：西安中学，西安六十六中学，西安职业技术学院，… …生活配套：人人乐，崇尚百货，世纪金花，沃尔玛… …医疗配套：西安长安医院、凤城医院，惠仁医院，利君医院… …休闲配套：与文景公园近在咫尺，汉城湖遗址公园，车行约15分钟地铁2号?海红卫生站?长安医院?凤城医院文景路◆经开五路商圈◆CBD核心区◆文景公园居住圈明光路朱宏路◆沃尔玛◆世纪金花◆崇尚百货◆人人乐凤城三路 凤城二路 凤城一路 北二环 凤城五路 凤城四路 产品规划中小规模，纯主流投资户型，产品均好性强，附加值高。项目建议参数项目总占地：12亩总建筑面积：约5万㎡住宅建面：商业建面：容积率：暂定4.0总户数：暂定796户立面设计：待定建筑形式;两栋27-30F高层产品形式：为两梯8户为主（一居和小两居）产品形式：产品户型面积区间户型套数一居室25-45㎡236两居室50-86㎡194三居100-118㎡90Loft45-85㎡276竞争环境假设本项目入市时间为2011年03月中旬，相同产品形态下的竞争项目如下：经开核心区域在售及潜在供应项目盘点2008年2009年2010年2011年2012年四季度一 季度二季度三季度四季度一 季度二季度三季度四季度一 季度二季度四季度三季度总体量92万㎡，精装 2期一组团存量约10万㎡，主力户型49-139㎡，台北湾首创国际城总体约168万㎡，三期存量约8万㎡，主力户型45-85㎡，一房、两房为主海璟国际总体量32万㎡，存量约20万㎡，主力户型44-54㎡一房、71-101㎡两房总体量7.8万㎡，存量约4万㎡，主力户型38-137㎡，二房、三房盛世一品大明宫寓星舍SOHO总体量3万㎡，存量3万未售，精装 主力户型40-100㎡一房、两房，商住两用综合体宫园壹号总体量42万㎡，存量约20万㎡，主力户型89-119㎡两房、三房；后续有酒店公寓38-61㎡总体量5.6万㎡，新盘未售，37-150㎡一房、二房、三房办公商住MAX未来汇通太古城总体量100万㎡，二期小组团主力户型85-124㎡海荣名城2期总体量5万㎡，存量约2万㎡，3、4#3T10户，主力户型47-90㎡台北湾49㎡两房、盛世一品、海璟国际商住1#、MAX未来、星舍SOHO与本项目形成主要竞争关系竞争环境项目面临文景路沿线地段质素趋于同质化的激烈竞争MAX未来MAX未来未央路文景路海璟国际海璟国际星舍SOHO盛世一