房地产并购风险.pdf

并购风险 （一）公司股权属性确定风险 包括项目公司设立合规性风险及权利完整性风险两大类。 在项目公司设立方面，涉及对项目公司合法权益会产生实质 性重大影响的法律风险归纳起来主要有： 1、股东未足额缴纳出资； 2、股东出资形式不符合法律规定； 3、非货币财产出资作价违反法律强制性规定； 4、非货币财产作价出资未办理财产权属转移手续； 5、股东抽逃出资； 6、项目公司未依法年检。 拟对外转让项目公司股权的公司是否具有完整的股东权利， 权利是否存在法律瑕疵，包括： 1、项目公司是否存在质押、担保等第三人权利； 2、项目是否存在租赁权、地役权等权利瑕疵； 3、项目的后续开发和盈利模式是否存在政府限制等潜在风 险； 4、是否存在对转让公司转让股权的限制性约定（有没有经 过项目公司其他股东的同意，有否违背相关法律法规的规定）； 5、是否存在对转让公司在项目公司享有的表决权、分红权、 委派董事和管理人员的权利等权能的限制； 6、是否存在对转让公司在项目公司清算剩余财产分配权等 权能的限制。 （二）项目本身的风险 由于土地性质、取得方式、规划用途、使用期限以及房地产 开发建设的复杂关系，尤其是久拖未建或停建的项目公司，在股 权收购时，涉及房地产领域中具体专业问题的风险比较多。归纳 起来主要有： 1、土地使用权风险：出让金是否支付、土地出让合同中有 无股权转让的限制、开发条件限定、有无代征地情况、土地使用 权权属是否清晰、项目用地是否存在被征收或征用等风险； 2、项目主体的风险：开发主体与审批主体是否一致、实际 建设项目与审批项目是否一致的风险； 3、规划风险：规划有无调整，调整的是否符合受让方的开 发需求，规划有无超过期限，需要重新申报的能否获得批准； 4、项目相邻关系的危机风险：《物权法》规定，建造建筑物， 不得违反国家有关工程建设标准。妨碍相邻建筑物的通风、采光 和日照，即使取得了建筑工程规划许可证，证明建筑行为是合法 的，但只要导致相邻建筑物的通风、采光、日照规定的最低标准， 也要承担相应的责任； 5、需要政府审批的各类证照是否已批的风险：如动工开发 期限，是否已超过出让合同规定的动工期限，是否获得延期开工， 有无被政府收回的可能； 6、项目建设中各类合同的风险：尤其是在建、停建、缓建 项目的，合同情况更复杂，有无履行纠纷、合同违约或解除纠纷， 是否有因建设工程进度监管不严给予施工单位的不当工程签证 风险； 7、违法建设的风险：如超规划建房； 8、工程质量风险； 9、不动产有无抵押担保的风险； 10、政府违约风险或政治风险。例如政府对房地产项目涉及 的大市政问题一直未解决，导致项目交房后排水的严重问题。 （三）项目公司或有债务控制风险 项目公司的资产负债表并未反映或者无法反映已经发生的 债务或者潜在的债务。这或者是由于项目公司恶意隐瞒债务，或 者是由于项目公司的财务制度不规范、存在未入账债务，或者是 由于或有债务的大量存在造成的。这其中，或有债务是股权收购 中的最大陷阱，包括担保之债、票据责任之债、未决诉讼或者潜 在的诉讼（对外签有已构成违约的合同）、行政罚款，以及是否 存在建筑施工款拖欠、税费负担等。