房地产并购的一般流程.pdf

并购的一般流程 本流程首先基于以下几点前提：一是立足我方即收购方的实 际业务开展需要。二是契合中国铁建房地产有限公司及上级股份 公司重大资金使用、重大决策的审批流程。三是淡化理论、强化 实务操作。 （一）前期准备阶段 主要包括了解项目公司或房地产项目的基本经营情况和法 律状况、出售资产或股权或定向增资扩股的动机、并购中存在的 法律和财务障碍等，并成立并购小组，包括并购方自身专业人员 （如开发、市场、设计、财务、法律等）、第三方谈判协作人员 等，以便于后续并购的尽职调查、谈判和合同拟定等工作的开展。 （二）与交易对方开售首轮谈判，并签订收购意向书 收购双方经过初步接触后，就会签订收购意向书（或备忘录、 框架协议，具体文件见附件 1 ）。意向书主要是为后面的收购活动 提供一个合作框架，以保证后续活动的顺利开展。收购意向书的 主要内容包含收购标的、收购方式及收购合同主体、收购价款及 确定价格的方式、锁定条款、保密条款以及终止条款等。 （三）对项目公司进行尽职调查 在双方签订收购意向书后，收购方委派的律师、审计师、评 估师等中介机构进场，对项目公司和/或其开发建设的房地产项 目进行法律、财务的尽职调查，同时进行评估。 尽职调查的目的是使并购方尽可能地摸清项目公司和/或其 开发建设的房地产项目的家底。一方面作为双方确定收购价格的 参考因素，从另一方面来讲，尽职调查也就是风险管理。一旦通 过尽职调查明确了存在哪些风险和法律问题，为下一步谈判策略 的拟定及合同谈判奠定基础，从而在合同谈判及合同的拟定中合 理设定双方的权利义务，使交易双方在公平与合理的基础上达成 最终协议。 1、法律尽职调查 （1）什么是法律尽职调查 在并购过程中，为了减小或避免并购风险，在并购开始前对 目标公司进行尽职调查是十分重要的，法律尽职调查更是重中之 重。法律尽职调查是指在公司并购等重大公司行为中，由律师进 行的对目标公司的主体合法性存续、企业资质、资产和负债、对 外担保、重大合同、关联关系、纳税、环保、劳动关系等一系列 法律问题的调查。 法律尽职调查应遵循以下原则： 第一是目标性原则。并购方在尽职调查开始前应当明确尽职 调查的目标是什么，并向法律顾问明确尽职调查过程中的关键 点。 第二是重要性原则。法律顾问要明确在尽职调查过程中什么 层次的资料和消息是最重要的，并确定尽职的调查过程着重于并 购方所要达到的目标，以及从中发现有关法律事项，这一过程将 明确可能影响交易价格的各种因素。 第三是保密性原则。在并购方开始接触任何资料之前，对方 通常会要求涉及尽职调查的人员承诺对其获得的资料和信息进 行保密。 （2）为什么进行法律尽职调查 法律尽职调查的首要目的之一，就是要从根本上解决并购各 方信息不对称的问题。所谓的信息不对称，即并购各方对并购标 的的法律状况了解程度存在差异，而这种差异容易产生并购各方 的不公平交易。多数时候，并购方因害怕吃亏，而迟迟不肯在并 购对价等关键条款上下定决心；有时，也因被并购方自身对并购 标的不够了解，而在决策上迟疑不决。 因此，从需求上讲，法律尽职调查的动因既包括、且主要包 括并购方想了解与并购标的、并购方有关的法律信息；特殊情况 下，也包括被并购方想了解与并购标的、并购方有关的法律信息。 可以说，在并购项目中，尽职调查是委托人决策免责的一个重要 途径。 （3）法律尽职调查的主要内容 一是资产问题，具体包括：（a）土地的性质（例如：工业用 地需转性重新招拍挂；军用土地需总后审批）；（b）土地的取得 是否合法（包括立项报告、规划许可等）；（c）是否签署土地使 用权出让合同，该合同是否有违约情形（例如开工竣工要求、付 款是否有延迟，是否需缴纳滞纳金）；（d）土地转让价款及相关 税项是否缴纳；（e）国有土地使用权证及其抵押情况；（f）与项 目有关的申报、批复文件、及已经取得的相关证照。 二是公司历史沿革，具体包括：公司设立及变更的所有工商 资料 三是股权，具体包括（a）股东名册；（b）实缴出资（若为 2013年前设立的公司，还需审查出资是否有不符合法律规定的情 形）；（c）股权是否质押； 四是重大合同，主要是查看公司各项