江苏苏州张家港国泰天城广场营销策划提案_219页.pptxVIP

谨呈：江苏国泰国际集团房地产实业有限公司 由：上海上实置业投资咨询有限公国际上流行两种顾问模式，一为|守城|，一为|攻城| 上实推荐：上兵伐谋 其次伐交 其次伐兵 其下攻城（孙子·谋攻） There are two typical types of consulting. One is more conservative while the other is more aggressive. 提报纲要 壹.市场综述…………………………………………………015 贰.项目概况…………………………………………………055 叁.客群分析…………………………………………………005 肆.项目占位…………………………………………………086 伍.推广演绎…………………………………………………142 陆.招商策略…………………………………………………190 柒.营销构想…………………………………………………198 受到中国社会、经济发展的驱动，中国办公及商用物业的规模和质量将展开全方位的发展 经济持续发展 中小民营企业崛起 城市化发展 1 2 办公及商用物业发展的驱动因素 3 [序] 中国中小企业崛起所引发的消费者收入及消费结构的变化，必将带来办公及商业物业供应结构和质量的提升 中国城市可支配收入结构预测（单位：十亿元） 100%= 523 1,687 4,819 11,559 22,605 1% 1% 0% 97% 0% 4% 3% 91% 5% 5% 10% 41% 36% 11% 7% 51% 21% 10% 16% 11% 61% 8% 4% 1985 1995 2005 2015 2025 全球水准- 家庭收入20万以上 富裕阶层- 家庭收入10-20万 较高收入阶层- 家庭收入4-10万 较低收入阶层- 家庭收入2.5-4万 贫困阶层- 家庭收入不足2.5万 而城市化和城市群的进程是办公及商用物业总量发展的另一个重大契机 城市化进程发展迅速 城市群的发展改变扩张布局 • 中国城市化率已经达到42%,但依然处于较低水平 • 由于城镇发展本身的规模不经济性，大城市将承担更多的 城市化责任 • 预计城市化将在未来五年带来新增城市人口1.2亿，每年 新增城市人口2400万，城市大众化消费品市场每年将新增 市场规模约900亿元 • 城市群的发展将极大地推动二三线城市的经济 发展和消费观念的升级 • 城市群的商业机会将主要发生在城市郊区，以 及城市群的交界处 中国全新的办公及商用物业市场格局正在逐渐培育及蓬勃兴起的建立的过程中 中国办公及商用物业的市场格局-2009 一线城市 二线城市 三四线城市 • 上海、北京、深圳为代表 –城市多商业中心格局已经形成， 人均商业面积达4-5平米 –城市化进程发展速度快，商业面 积从总量上尚有一定的上升空间 –办公及商用物业项目的集中地，存在定 位同质的问题，产品将趋于多元 化，结构面临调整，层次会更加 丰富 –旧商业面临改建提升，存在市场 进入的机会 –消费者/市场接纳能力很强，是创 新概念购物中心的主要市场 • 杭州、成都、武汉为代表 –城市多中心商业格局正在形成， 人均面积约2平米 –预计经济逐渐进入快速通道，消 费意识和观念强，预期办公及商用物业 总量有较大的市场提升空间 –现代化购物中心逐渐涌现，产品 种类单一，以城市中心和邻里购 物中心为主，产品种类有较大的 发展空间 –原城市商业中心区域存在旧有商 业改建、市场进入的机会，同时 有新城市商业中心兴起的进入机会 • 本市、苏州市、常州、无锡、南通等为代表 –城市以单一商业中心格局居多， 人均商业面积低 –开始开发购物中心，总量有一定 的发展空间 –目前产品以城市中心、 hypermarket anchored的地区中 心为主，未来市场仍将以这两种 产品为主 –具有明显的“先行者优势” 但从开发与投资模式的角度，中国办公及商用物业地产开发，却处于起步阶段 中国办公及商用物业尚处于起步阶段 第一阶段 第二阶段 第三阶段 销售阶段 • 房地产开发商行为 • 以住宅地产的手法进行操作，是目 前多数房地产企业所处的状态 • 所开发的办公或商用物业、店铺被分割出售，或内部关联企业、关系企业、政府集团采购为主，开发商纯粹追求短期现金流，管理比较混乱，缺乏统一经营、物业整体形象一般较差 投资阶段 • 以长期投资的思路进行操作 • 做到了只租不售，或返租统一管理，具有整体的管理或商业规划 • 然而资金链条没有解