中原地产_深圳葵涌土洋项目前期定位提案报告142页.pptxVIP

葵涌土洋项目竞标报告; 从明天起，做一个幸福的人　　喂马，劈柴，周游世界　　从明天起，关心粮食和蔬菜　　我有一所房子，面朝大海，春暖花开　　从明天起，和每一个亲人通信　　告诉他们我的幸福　　那幸福的闪电告诉我的　　我将告诉每一个人　　给每一条河每一座山取一个温暖的名字　　陌生人，我也为你祝福　　愿你有一个灿烂的前程　　愿你有情人终成眷属　　愿你在尘世获得幸福　　我只愿面朝大海，春暖花开 ;营销的意义，在于赋予建筑人文、实现人居的梦想！; “承传鲁班精神、翰书广厦伟绩”----- 布吉中心区35万平米的大型生态社区----慢城；深圳实验承翰学校； 龙岗中心城及海口项目； 东部系列——南澳项目、葵涌阳光海岸、海语山林…… 承翰三项目齐发，东部海岸将赋予承翰地产不一样的意义…… ;本项目作为承翰东部海岸系列中的一个，存在的以下几个核心问题： Q1：地块周边农民房、厂房形象杂乱，如何规避？ Q2：葵涌土洋片区感受差，认同度不高，如何从片区跳脱？ Q3：如何掌控客户需求,实现地块的价值最大化？ Q4：如何实现与其余两个东部系列项目的互动共赢？ 中原将秉承求真、务实的专业态度和操作经验，愿为发展商解决营销问题；探寻项目价值最大化的有效方法。;报告思路; 首先，从地块本身的质素出发，研判项目可能的发展方向。;地块印象;项目地块经济指标;地块四至;项目地块高差分析;项目周边环境;噪音规避： 应对一：使用双层隔音玻璃（LOW-E），既可以隔音也可以防止紫外线照射； 应对二：可在项目沿路围起高墙和绿化带，一来阻断隔音，二来建立私家社区，与周边环境隔离。;项目周边交通;公交车线路 横岗-大鹏 途经横岗、葵涌、溪冲、大鹏 818 龙岗-大鹏 途经大鹏、葵涌、龙岗;项目周边配套;项目周边土地分类;地块印象综述;区域价值研判;本项目所处的区域是一个怎样的市场？ 项目的开发在区域的发展中扮演怎样的角色？;本项目区位特征;东部生态组团规划;葵涌;;大梅沙;客户，向东走？;小 结;在东部这样一个极具关注度与发???力的区域， 项目所处葵涌市场又是怎样的格局？;葵涌市调;葵涌印象之关键词：;辖区总面积103.9平方公里，海岸线长31.9公里，人口约11.3万，其中户籍人口1.1万人。 被深圳市列为高新技术产业带9+2片区之一和今后重点发展的生态型现代化海滨新城。;发展目标：建设配套设施完善，有吸引力的休闲度假区和居住区，实现地区的可持续发展 ;片区经济;片区交通;外环高速是深圳最长的高速公路，计划2008年7月动工，2011年6月建成通车。 外环高速拟西起于深圳宝安区与规划的沿江高速公路相接，向东经沙井、观澜、东莞凤岗、坪地、坑梓、葵涌，终点与盐坝高速公路相接。 全线采用6车道高速公路设计标准； 建成后预计全程仅需1个小时左右车程，将大减少关外客户对葵涌的必理距离，扩大客户范围；;以葵坪路、金业路为界，自西向东可分为静区、闹区和工业区三个部分: 静区：一面靠山，政府部门主要集中于此（街道办除外），民房厂房少，人口稀少; 闹区：是葵涌商业、生活、娱乐配套最为集中的区域，民房、出租房聚积，环境杂乱，鱼龙混杂; 工业区：以电子产业为主，葵涌经济的核心、人口和污染最为集中的区域，以比亚迪、比克、知己等大中型工厂为主的中高层管理人员收入较高，工厂内部配套较为齐全;;片区的未来：;东部区域市场客户产品需求调研;人口构成特征及市场潜在客户群;受访对象基本情况;区域价值思考： 地块所处的东部海岸由于受到交通规划的限制，发展已经遇到了瓶颈，但随着“深盐第二通道”、“外环高速” 等的开工开通，与深圳市中心成功实现“1小时交通圈”，深圳东部海岸正朝着的“滨海旅游度假区”大步前进。 项目所处葵涌片区发展以滨海休闲度假为主，但现状较差，片区内高科技企业和工厂较多，居民具备一定的置业能力。 区域内房地产开发项目很少，无论是外界还是本地对片区房地产市场认知度不够，在没有其它项目先入为主的情况下，承翰的东部系列开发将承担区域房地产市场形象塑造的重任，本项目的高质素也决定了其片区标杆的定位。 ; ;万科东海岸;;产品结构;客户来源：福田、南山居多;置业目的：第二居所; 中海?半山溪谷位于盐田区盐田港后方梧桐山东南山麓，项目最低处海拔约80米，最高约130米，居高临下，盐田山海景致一览无余。项目占地7.6万平方米，总建筑面积8.4万平方米，由26栋小高层和多层组成。容积率1.11纯板式低密度社区。;产品结构;置业目的：投资兼可自住; 置业目的以自住兼投资为主，占67%。;桐林半山;产品结构;客户情况：本地和罗湖、福田客，自住为主; 案例启示：　 　　东海岸、半山溪谷和桐林半山都属于山海景观