同策_上海金山朱泾镇塘园路项目定位报告_132PPT_XXXX年.pptxVIP

20100420谨呈：缘盛置业 封闭型区域市场标杆级项目的品质之路 暨金山朱泾镇塘园路项目定位报告 初看金山朱泾地块， 没有人会怀疑他的操作难度：近邻老镇中心，1.4容积率，小型开发体量； 然而，我们如果想实现一个开创、成就一段传奇，从而达成品牌树立， 则必须将其作为一个地产作品， 跳出眼前的羁绊， 明晰项目使命及目标，塑造自身独立的价值体系，实现区域标杆级地位确立！项 目 使 命一份优秀的地产作品承载公司品牌战略的重要平台精准定位品质与品牌营销执行报告思路条件认知—— 对地块、市场、客户认知，研判产品定位方向项目定位—— 产品线选择、户型定位、项目形象、价值体系梳理、经济测算同策资源—— 同策资源、操盘经验、服务体系项目属性解读通过项目地块的初步认知，寻找阻碍公司战略和地块价值实现的核心问题！区域形象— 偏远、偏僻地处上海西南角，远离城市中心，难以吸引市区客户关注交通不便—难以改善A6\A7\A30高速道路及G320亭枫公路产业发展—人力密集产业以电子、轻工、服装为主人力密集型产业和朱泾工业园的汽车产业未来规划—人居中心金山区北部行政、经济、文化、居住中心，2010年居住人口达13万人项目属性解读朱泾镇区位属性朱泾板块属于典型的封闭型区域市场，客户主要来自板块内部项目属性解读未来规划人口规划：近期2010年朱泾镇镇域人口规模10.9万人，远期2020年人口规模达13万人，城镇化水平达到90％。产业规划：朱泾现代大型商品交易市场群是整合朱泾镇现有专业市场资源，依托北部工业园区的“金山汽车大世界”，规划形成现代汽车整车和汽摩配件为主、二手车为辅的现代大型商品交易市场群。未来人口规模扩大，新兴专业市场形成老城区亭枫公路汇福商业中心城南新区本案东风路救护站卫校医院金上海生活广场金龙新街项目属性解读地块位置地块北侧为公园，南侧为卫校、医院和商业较为集中的金龙新街，东侧规划为综合性商业广场项目属性解读地块属性项目四至东至东风路,南至众安路西至塘园路,北至亭枫公路占地面积39202平方米容积率1.4土地属性总建筑面积：54882.8平方米住宅：49394.8平方米商业：5488平方米建筑密度36%绿化率35%项目要求停车位610个，限高35米朱泾公园亭枫公路本 案塘园路东风路卫生路中灌塘地块基本方正，但东地块被卫生路分割，不利于社区整体规划卫生路东侧地块卫生路卫生路西侧地块河道西地块沿亭枫公路绿化带项目属性解读地块现状东地块已完成土地平整，西地块现为农田项目属性解读项目属性分析区位属性区位交通地处朱泾镇城南新区，属封闭型市场，外部人口导入困难；邻近亭枫公路，道路交通可达性尚可区位配套商业配套欠缺，档次较低，缺乏高档社区居住氛围产业园区附近纺织、机械等密集加工产业较多，存在一定置业需求市场格局区域内房地产市场发展缓慢，缺少在售项目，有机会树立区域标杆项目形象地块属性容积率1.4占地约3.92万方，容积率1.4，限高35米，产品线选择偏弱景观资源地块内部有部分自然河道资源有利因素： 道路交通可达性尚可 地块中间有自然水系不利因素： 封闭型区域市场，外部人口导入存在阻隔 商业配套欠缺、档次较低，缺乏高端社区居住氛围 区域内房产市场发展缓慢，相应配套欠缺 南侧紧邻医院，有一定的置业影响机会点： 区域处于价格洼地 区域内需要具有领导型的标杆性项目 受供应限制，潜在需求存在较大释放可能地块条件限制了产品线的选择性，且地块分割加大了项目整体打造难度核心问题界定R2R1我们有什么？（针对现状的实证分析）我们想要什么？（针对目标的规范分析）项目核心问题推导资金目标：快速去化，回笼资金利润目标：深度挖掘项目价值，实现单位价值最大化企业目标：打造地产作品，实现品牌确立风险控制：降低项目市场操作风险地段：朱泾镇城南新区，商业规划较好交通：紧邻亭枫公路，交通通达性较好生活配套：主要依托金龙新街及老城区商业配套市场环境：市场进入品质竞争时代项目机会：具备项目形象及高品质物业打造空间封闭型区域市场中，如何通过产品价值体系打造实现标杆级品质塑造，实现利润及品牌的双赢？ 市场运行解析通过区域市场解析，明晰未来竞争格局及项目市场占位，进一步佐证定位方向！深圳成交面积杭州成交套数 上海成交面积苏州成交面积降幅25.8%降幅59.01%降幅68.47%降幅77.2%国务院4月14日召开国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。此外，购买首套住房但建筑面积在90平米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。◆国务院4月17日发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，要求进一步落实各地区、各有关部门的责任，坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题。部分房价过快上涨城市停止发放第三套房贷款。对