资产评估学教程第2章.pptxVIP

第二章 资产评估的基本方法;;一、市场法的基本原理 （一）理论基础 均衡价值论: 由于资产评估是一个模拟市场过程的结果，因此均衡价值论表现为承认市价的相对合理性，并通过替代原则来为被估资产定价。 （二）评估思路 ;（三）运用的前提条件 1、要有一个活跃的公开市场。 2、公开市场要有可比的资产及其交易活动。 (功能可比、市场条件可比、交易时间接近） （四）市场法的适用范围 主要适用于单项资产的评估 不适用于企业价值的评估；没有可比参照物、没有市价资产价值的评估.;二、市场比较法的基本程序及有关指标 （一）选择参照物。 1、成交价必须真实。 2、至少三个交易案例。 3、与被估资产相类似（大可替代，即功能 相同）。 4、成交价是正常交易的结果。 5、尽可能选择近期成交的交易案例。 （二）在评估对象与参照物之间选择比较因素 （三）指标对比、量化差异 （四）在各参照物成交价格基础上调整已经量化 的对比指标差异 （五）综合分析确定评估结果 ;三、市场比较法的具体操作方法;1.现行市价法（无差异） 2.市价折扣法（交易条件差异） 3.功能价值类比法（功能差异） （1）线性关系 （2）指数关系;;（二）类比调整法 参照物与被估资产大体相似，但仍在多方面存在差异。 交易案例A的调整值＝参照物A的成交价×时间因素系数×区域因素系数×功能因素系数×情况补正系数×…… 目前我国还没有形成充分发育、活跃的资产交易市场，类比调整法受到较大限制;[例]某商业用房，面积为600平方米，现因企业联营需要进行评估，评估基准日为2002年10月31日。评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例，具体情况如下表所示。单位： ; 被评估商业用房与参照物商业用房结构相似、新旧程度相近，故无需对功能因素和成新率因素进行调整。被评估商业用房所在区域的综合评分为100，三个参照物所在区域条件均比被评估商业用房所在区域好，综合评分分别为107、110和108。当时房产价格月上涨率为4%，故参照物A的时间因素调整系数为：；参照物B的时间因素调整系数：；参照物C因在评估基准日当月交易，故无需调整。三个参照物成交价格的调整过程如下。单位： 被评估资产单价＝（5,467＋5,418＋5,480）÷3＝5,455 被评估资产总价＝5,455×600＝3,273,000元 ;四、对市场法的简单评价 优点： （1）较容易掌握理解 （2）充分考虑现时市场变化因素 （3）直观简单，评估结果容易使双方接受。 缺点： （1）需要一个公开活跃的市场 （2）不适用于专用设备等固定资产以及大部 分无形资产。 （3）不适合受地区、环境等因素严格限制的资产 的评估。 （4）比较因素差异难以量化;;（三）注意问题 1、历史资料的真实性 2、形成资产价值的成本耗费是必要的 3、适用于继续使用前提下的资产评估;（四）前提条件 （1）继续使用（经济意义与实体意义） （2）被评估资产的实体特征、内部结构及其功能必须与假设的重置全新资产具有可比性 （3）被评估资产可以再生或复制 （4）被评估资产具有随时间推移贬值的特征;二、成本法中的基本要素 （一）资产的重置成本 △ 相同点：均采用现行价格计算。 △ 不同点：采用的材料、标准、设计等方面存在差异。但是并未改变基本功能。 △ 有条件情况下，尽可能选择更新重置成本。理由： （1）更新重置成本比复原重置成本便宜（超额投资成本）； （2）用更新重置成本形成的资产性能可改进（超额运营成本）。 （3）对于不具有重置现实的资产 ，如古建筑等，应采用复原重 置成本。;（二）实体性贬值 是指资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性的损耗或下降而引起的资产的价值损失。 （三）功能性贬值 是指由于技术进步引起的资产功能相对落后造成的资产价值损失。 （四）经济性贬值 是指由于客观环境变化的影响而引起资产闲置、收益下降而造成的资产价值损失。;三、成本法中各项要素的具体评估方法;（一）重置成本的估算方法;;练习：重新购置机器设备一台，价格为10万元，运输费2000元，装卸费500元，安装费800元，其中原材料费300元，人工成本500元。根据统计分析求得安装成本中的间接陈本为每人工成本0.8元，求该机器的重置全价。 ;2、价格指数法 如果与被估资产相类似的参照物的现行市价也无 法获得，就只能采用物价指数法。 （1）定基物价指数 （2）环比物价指数 注意问题 a.物价指数法计算的是复原重置成本。 b.科技进步较快资产使用该方法估价结果偏高 c.适用于数量多、价值低的大宗资产评估; 例：某待估资产购建于1994年