中广信威毕欧溪谷营销策划报告.pptxVIP

[ 中广信地产服务机构 二00八年 ];第一部分 项目市场分析及研究 第二部分 项目发展思路及定位 第三部分 项目营销思路及计划 第四部分 项目销售组织和执行;第一部分 项目市场分析及研究;李晓超：国家统计局新闻发言人国民经济综合统计司司长;年份;;; ;北京房地产运行态势;北京房地产运行态势;住宅环线价格情况,环线价格差3000元/环;北京房地产运行态势;北京房地产运行态势;三河;??;燕郊VBO溪谷项目营销策划报告;燕郊VBO溪谷项目营销策划报告;燕郊VBO溪谷项目营销策划报告;燕郊VBO溪谷项目营销策划报告;;燕郊VBO溪谷项目营销策划报告;星河皓月;美林湾;上上城;潮白人家;东方夏威夷公寓;纳丹堡;2007年以来，燕郊区域500、600万平米的巨量供应，区域同质项目市场竞争比较激烈， 产品同质化严重，未来市场主要是价格市场；5000元左右的住宅将面临市场较大压力，5500元左右的普宅将面临较大的市场风险；但精装修、高档公寓类产品存在市场空白 。 借助京哈高速公路的便利条件，以及随着朝阳北路延长线的开通，完整的城市高速交通系统将区域内完成加上众多潜在项目和在售项目，本区域将成为新兴的居住版块，区位价值极大提升的同时竞争也将更加激烈。 ;第二部分 项目发展思路及定位;项目基本情况 项目竞争分析及SWOT分析 项目发展方向 项目整体定位;;总用地面积：38560平米 总建筑面积：121290平米 其 中 地 上：113280平米 绿地率：30.01% 容积率：2.94 居住户数：930户 居住人数：2576人 停车位：334辆 产品形式：围合式，部分东西向户型 主力户型：一居60平米左右约占3% 二居80-90平米约占67% 三居及以上110\160\190 \250占30%;项目竞争分析—产品深度竞争分析;表二——与本区域竞争对手的户型面积比较;;燕郊VBO溪谷项目营销策划报告;广告诉求分析;推广渠道分析;本项目前期定位为小高层公寓，容积率为2.94，项目整体调整余地已经不大，因此仅对现有方案进行分析； 从主力户型面积、容积率、广告诉求、推广渠道等方面综合来看， 威毕欧溪谷项目与周边竞争项目类似，并且在社区规模和规划方面不具备优势，如果总价相近的话，必然陷入与其他项目直接竞争的态势中，因此在定价策略无法突破的情况下，应在产品差异化策略中有相应的考虑。 因此，应尽量避免与周边项目展开价格方面的直接竞争。;;项目SWOT分析;除威毕欧溪谷地块之外，本项目还有大量土地待开发，在成功完成本案的开发的基础上，实现公司和项目品牌的双赢。 威毕欧溪谷项目，容积率为2.94，我司认为可定位调整为精装修、高档公寓产品； 这种产品既避免了同质化、价格战竞争的压力和市场风险，又比较匹配于地块自身的规划条件。同时也是先东方夏威夷品牌的延续和提升。;公寓入口;;燕郊市场需要产品升级;; 目前市场上精装修项目的造价在每平米400-500元左右，若采取精装修，可吸引更多的投资客户以及大量首次置业客户，满足市场差异化需求。建议公寓有专业室内设计公司进行精装修设计，使直接由居住者享用的平面具有最大化的功能性，并有潮流设计感的装修表现。;主入口、大堂、电梯厅 主入口、大堂、电梯厅等公共部分的设计和装修提升项目品质和档次。;定价原则： 符合区域市场内各项目价格走势 在目标客户的单价敏感度之内 在未来激烈的竞争中得以快速销售 在定价中充分考虑东西向、南北向户型价格差异，保证东西向产品也具有相应的竞争力 ;项目价格定位及策略;;威毕欧溪谷项目市场定位;东燕郊客群发展;燕顺客群发展;威毕欧溪谷项目客群定位;品牌文化建筑 ? 欧派生活领地;品牌文化 + 高档公寓 + 国际化活力社区 区域价值不断提升 产品升级空间大;大市场下的竞争 ——项目整合推广点;挖前景：北京重心东移。;挖人群： 40分钟近交通，不是客户也心仪。;挖喜好：24公里逃离北京，空间、行为、呼吸更自由。;;第三部分 项目整体营销策略;成功升级“ 兴达/夏威夷 ”品牌 “差异化产品路线，避免同质化竞争、价格竞争，与北京东部市场形成呼应、着眼未来打造公司品牌”;最有价值的， 是我们独有优势;总体推广调性;;高举高打品牌先行;现场活动及事件营销为主，树立口碑效应，媒体广告为辅； 户外拦截和引导进行配合，注重销售现场及样板间的展示作用； 正面、高调形象树立市场声音 客户奖励机制及业务员主动营销;推广手段;建议作样板间、样板大堂，为看房客户以最直观的印象;建筑创造空间艺术 —— 样板间建议;户外广告在燕郊本区、国贸、CBD区域这种人口流向相对集中的