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商务区项目策划方案 一、项目用地简介： 1、地理位置 中央商务区位于阳光舜城的主入口处，南接已经建成的中城 （100 万平米），北临建设中的济南高档别墅居住区（东方美郡），东依郁 郁青青的西姑山脉，是中城、北城的天然分水岭，同时也是两城的 重要衔接过渡区域。 2 、用地状况 中央商务区规划面积 9.59 公顷，其用地主要为坡地，坡势西低 东高，东西高程差达 27.8 米，地块南部地表为土质，北部与东部为 砾石地面。东部山坡之上植被茂盛，林相丰富，视野开阔，是绝佳 的风景区域。 3 、交通状况 该区域交通便利，临近阳光舜城出入的交通枢纽——舜城环岛 （正对历阳大街，西为旅游路，南临舜世路） 。至经十路仅 4 公里， 至南二环路仅 3 公里，到泉城广场也不足 6 公里。 4 、项目规划概况 根据 1999 年的中规院规划，该规划用地为 9.59 公顷，其中公共 设施用地 6.23 公顷；城市公共绿地 2.49 公顷；城市道理用地 0.87 公顷。总建筑面积为 6.51 万平米，建筑密度为 26.0%；容积率为 1.04 ；绿地率为 21.4%。 原建筑层高以四层为主，局部为三层和两层，其功能定位为美 食城和休闲绿化广场。 根据市规划局的最新资料显示该组团的建设用地为 6.1 公顷 （161 米等高线以下区域） ，土地使用性质为商业用地。综合考虑工商银行 五层建筑（容积率 1.0 ）和一组团小高层建筑（容积率 1.9 ）的规划 状况，拟定容积率为 1.3 左右，公建配套为 40000 平米，住宅为 40000 平米。 二、项目定位： 1、功能定位 概念定位——舜耕路南部新城区环境最为优越的高档商务办公 休闲区，借商务概念营造气氛，提升高档公寓的价位和市场竞争力 功能定位 以高档公寓、酒店式公寓等居住功能为主，以商 务办公、配套等功能为辅的综合商务休闲区。 建筑形式 以大体量的建筑综合体承担商务办公和配套功 能，建筑多为 1~~2 层，部分为半地下，局部为高层。该现代建筑可 作为自历阳大街入口处阳光舜城标志性的作品。 （建筑形式同商业街 有本质的区别） 整体的功能可及在舜城所处的作用类似于香港的数码港项目 （写 字楼 11 万；数码中心 2 万；酒店 1 万；住宅 30 万） 备 注 ： 建 筑 综 合 体 是 一 个 多 功 能 复 合 空 间 ， 是 将 城 市 中 商 业 、 办 公 、 居 住 、 旅 店 、 展 览 、 餐 饮 、 会 议 、 文 娱 、 交 通 等 城 市 生 活 空 间 的 三 项 以 上 功 能 进 行 组 合 而 成 的 建 筑 。 建 筑 综 合 体 为 城 市 生 活 功 能 提 供 了 一 个 交 合 的 空 间 ， 城 市 生 活 的 各 要 素 以 一 种 崭 新 的 空 间 秩 序 出 现 在 这 个 空 间 中 ， 并 互 相 依 存 、 互 相 促 进 ， 形 成 一 个 多 功 能 、 高 效 率 而 复 杂 的 综 合 体 。 建 筑 综 合 体 带有地标性建筑的特征， 以上的定位基于以下原因： 21 组团的特殊地理位置和便利交通 条件决定了其强大的区域辐射力，同时由于阳光舜城目前餐饮、娱 乐等建筑品