项目销售模式研究课件.pptxVIP

谨呈仁恒置地（深圳）有限公司;模式;模式;模式一：售后返租 模式二：返租+回购 模式三：直接销售 模式四：带租约销售 模式五：先租后售 模式六：出售经营权 模式七：整体销售 模式八：拍卖销售 ;模式一：售后返租;元一时代广场(2005年12月28日开业）;SHOPPING MALL集购物、休闲、娱乐、餐饮、会展、康体、旅游、商务八大功能于一体，组合了北京华联、国美电器、名店街、肯德基、招商银行、翼飞音像图书城、KTV、游乐场、美食广场、环球影城、大规模地下停车场等重要联合经营业态，辐射人群达100万以上。 经营情况：新站区依托元一地产项目、安徽大市场等商业经济，形成了新的商圈。元一时代广场购物中心，也成了构筑合肥新商圈的区域经济商业先行者。周边成熟的高尚住宅、店铺及大型的公建配套设施形成辐射安徽的人流、物流、信息流、资金流的平台，再加上元一时代广场自身的商业优势。新的商圈经济正欣欣向荣。 ;安徽国际购物广场（2004年12月开始营业）;安徽国际购物中心是安徽华源投资有限公司投资3.5亿元人民币兴建的大型现代购物中心 率先引进世界500强法国家乐福、深圳家福特建材、国美电器、屈臣氏、运动100、味千拉面、美高美国际俱乐部、肯德基等 核心商圈覆盖人口45万。辐射商圈覆盖人口200万。因本案所处位置地势相对长江路两端较低，故俚间有“聚宝盆”之说。;售后返租模式于上世纪90年代末期进入我国，很快便受到了开发商、投资者以及有关各方的青睐。 对于发展商来说，商铺如果只租不售，至少长达十几年的投资回收期令其焦心，而通过售后返租，能够以高价很快售出所开发的项目，资金可迅回笼； 对于投资者来说，发展商的分割出售大大降低了投资门槛，中小投资者也可以通过售后返租模式不费心思地坐享高投资回报，并实现资产的保值增值；而对于银行来说，30%～40%的首付比例相对一般住宅项目而言，按揭比例并不算高，还款期限也不算长，因而不少银行觉其风险较小而乐助其成。 ;模式二：返租+回购;新都会·环球广场;布吉东大街;布吉东大街;模式三：直接销售;巢湖人民路商业步行街（2008年12月开盘）;巢湖人民路商业步行街;国际花都; 直接销售一般是通过炒作，在商业还未经营运作前，以销售铺位潜力的方式，诱惑投资者与经营者购买商铺，达到资金回笼与利润回报的目的。这种方式一般在社区底商铺销售中运用较多，对于开发商及投资客来说，风险较小。 　　开发商按照住宅销售思路将商铺一次性卖给投资客，在法律上不存在任何连带责任，投资者通过自己招商或经营的方式获取相应租金回报。但直接销售后由于产权的不统一，无法做到统一经营，商业价值难于体现，后期经营风险较大。直接销售一般不适合集中商业。 ;模式四：带租约销售;金色巴黎购物中心; 带租约销售模式是解决招商与销售矛盾的最好方式。 商业地产项目可以先通过招商方式引进经营者，营造商业氛围、提升商业价值、增加投资信心，然后再将商铺带租约出售给投资客。 这种销售形式法律风险相对较小，商铺投资者直接与经营者签订租约合同，发展商不负任何连带责任。 ;模式五：先租后售;深圳万科城风情商业街（2007年12月15日开售 ）; 在万科城的操作过程中，销售、招商两线并行，聘请专业的商业物管公司参与前期顾问，外请招商公司进行招商，万科城因此吸引了华润万家、丹桂轩、肯德基等一线品牌的加盟。为兼顾短、长期利益，万科将步行内街进行销售，而保留部分外街商铺，租售结合的方式使得其商业价值得到了很大提升。; 先租后售，可以通过营造商业氛围，拉升商业价值、增强投资者信心，为销售创造条件，但在执行过程中应留意租金与售价的比例关，防止租金与售价倒挂现象，租约期限以35年为宜。这种方式一般适合于社区商业或小型集中商业，具体方式有带租约销售等。 ;模式六：出售经营权;北京红桥市场（ 1995年1月28日正式开业）;投资商铺产权所面临问题 ;模式七：整体销售;万町大厦（2005-12-31开始销售）;整体销售，确切来讲应该属于直接销售的一种方式。整体销售更强调销售的整体性、一次性。对于体量不大的社区商业或社区集中商业采取整体销售形式比较容易，对于规模较大的集中商业或SHOP-PING MALL，销售难度相对较大。整体销售可以为发展商节省一定的推广费用，也没有连带的法律风险，可一次性回笼资金，相比产权式返租来说，无疑降低了风险。但在实际操作过程中，由于整体销售对投资客资金实力要求甚高，也存在投资客户难找、销售价格上不去的问题。 ;模式八：拍卖销售;八达鞋城; 拍卖销售模式便于实现价值最大化，规避定价失误带来的损失。但该模式市场风险较大，若拍卖失败，对