项目XXXX年营销推广提案.pptxVIP

汉兴·上品 项目2012年营销推广提案 the Project marketing proposal of Hanxing Grade-KAI FENG in 2012 元素(100)地产顾问机构 汉兴·上品项目专案组 Elements （100）property consultants limited; 懂得充分发挥对方优势的伙伴才是卓越的伙伴，毫无疑问你们正是。 有一种合作超越利益，有一种默契不分你我。这个项目让我们感受到真正的团队合作精神，经历过一年左右的合作，在激情、期许与包容中，我们一起上路…… 特别要感谢的是王总、李经理、顾经理等在工作中的理解，你们的专业鉴赏力和极富建设性的意见，对汉兴·上品营销整合计划起着关键性的作用。 ;房源去化;回顾2011;;;;●推广表现：;●推广表现：;●推广表现：;●推广表现：;●推广表现：;;●策略分析：;●策略分析：;■ 2011项目销售状况;●可售房源：;●可售房源：;●房源去化：;●房源去化：;●房源去化：;●房源去化：;●尾盘分析：;●尾盘尾盘：;●尾盘尾盘：;冰纪前夕;□1月26日， “新国八条”出台，要求进一步调控房地产市场，各地要确定价格控制目标并向社会公布，二套房房贷首付比例提高至60%，“限购、限外和限贷”在全国由此拉开了。 □央行连续6次决定上调存款类金融机构人民币存款准备金率，值此存款准备金率达到历史最高位21.5%。 □央行连续3次加息，贷款利率达历史高位6.56%。而房贷利率较之以往下浮改为上浮，且上浮范围之广，幅度之大更是前所未有。;随着调控政策的持续和社会舆论的导向，在全国范围内，整个市场日益趋冷。以郑州楼市为例，诸如分期首付、无条件退房等08年曾使用的营销手法统统被再次施行。尽管开封市场并不如郑州市场严峻，但整体市场将近严冬的氛围已经开始逐步显现。; 寒流成因不同：如果说08年受世界经济危机的波及是外因造成，那此次寒流，确是不折不扣的“内因”——政府严厉持续的调控政策。经济危机可以化解，而政策的干预却能做到不达目的决不放松。 政府态度不同：08年面对经济危机，政府对房地产的政策是扶植的，而此次调控政策正是为了限制房价居高不下且上涨过快，特别是温总理的讲话，更是坚定了政府对房地产行业打压的坚定决心。 ??济环境不同：08年为了应对经济危机的波及，银行降息，扩大国内融资，并刺激消费。而进入11年以来持续的加息和贷款利率上浮，增加了融资成本，并抑制了相当一部分的消费能力，加之国际债务危机的显露，更加剧了融资难度。 社会呼声不同：经历了09、10年房价持续高涨，社会对房价居高不下更为不满，对降价的期待尤胜以往。08年不买房是“怕降”，而现在不买房是“等降”。 舆论导向不同：在08年多少媒体认为降价是短期的，很多人相信并等着抄底。而此次媒体近乎一遍到的相信调控的威力和持续性的影响，市场投资前景悲观，所以即使市场回暖，也很难再现当年的强力反弹。;●市场分析：;●市场分析：;●市场分析：;开封住宅户型区间分布比例：;;●市场评估：;●市场评估：;●市场评估：;展望2012;■ 2012项目营销建议;●营销目标：;●营销目标：;●推盘节奏：;●推盘节奏：;●推盘节奏：;●推盘节奏：;■ 2011项目推广方案;●定位分析：;经过2011年的推广以及各阶段的活动，安联·朗润园在开封市确立了首席德式精工建筑群的概念，然而开封市民对此的理解度和认同感并不深刻！ 究其原因： 1、新德式概念并不被大众熟知； 2、新德式的概念在营销推广中并没有完全的体现出来，让目标受众从可互动性的营销活动中感受到； 3、对产品价值挖掘还有待继续深入，营销第一线并未形成关于“新德式”的系统说辞和展示道具。 4、受客观条件的局限，新德式建筑尚未呈现，德式景观示范区还未形成，营销中心现场氛围不足。 “新德式” 是“鸡肋”？还是未开采的金矿？ 但确实用来装酒的瓶子！;市场环境现状：;项目形象支撑：;项目特征分析：;然而，面对2012年，产品的销售;项目SWOT分析：;2012年推广方向：;●企业定位：;;●企业定位：;项目现阶段定位分析：;●项目定位：;项目客群特征：;●项目定位：;;项目二期主推案名：愿景篇;●项目定位：;●项目定位：;独有性：紧扣项目独有特征——“新德式”风格，使得项目在市场上呈现不同的声音； 品质感：以谐音“新的国度”，描绘“新德式”品质生活的全新愿景； 传播力：富有创意，增加记忆点，朗朗上口，便于传播。;备选案名No1：意境篇;●项目定位：;传承性：充分利用安联“印象系列”产品的品牌基础，加以传承； 深化力：深化项目特质“新德式建筑”的概念，深挖项目差异性卖点； 意境度：“印象”二字富有创意，有极强的渲染张力。;备选案名No2：品质篇;●项目定位：;感染力：