房地产市场体系与房屋的买卖.pptxVIP

《房地产贸易》;第四章 房地产市场 ;第一节 房地产市场体系;; ;（四）房地产市场的功能;补充:讨论;七大措施 ：;;二、房地产市场客体结构——全方位、多要素的市场 ;3．土地市场的低流动性：实体流动的困难性；变现能力小，且转换过程复杂，成本费用高。 4．土地市场的垄断性： 原因：（1）土地所有权存在 （2）土地资源的稀缺性 （3）位置的固定性 ;（二）房产市场 ;三、房地产市场的主体结构——多层次的法权让渡市场 ; 内涵：是指在土地所有权与使用权相分离的基础上，国家???土地经营者之间的土地使用权有偿有限的让渡关系。 内容：国家作为土地所有者，把土地所有权有偿有限地批租给土地需求者；承租者（即受让方）一次性支付整个使用年限的出让金。 土地市场特点 （1）准市场性。“一级市场”上，卖方只有国家，国家是国有土地的宏观管理者，并非土地经营者，通过出让批租土地是一种政府行为，而不是一种商业行为。且国家所获得的土地出让金，并不交纳流转性质的税收。故：土地使用权不是买卖形式，而是一种让渡批租，习惯上称之为“一级市场”。;（2）政府垄断性。农村集体所有的土地不能直接对外出让，需要出让时必须转为国有，这种在土地出让市场上，只存在唯一的土地所有者——国家。 （3）有限的竞争性。买者之间的竞争。 （4）交易的单向性。只存在国家对土地使用权的批租，不存在任何单位和组织向国家出卖土地所有权。国家将批租出的土地所有权收回，是依照法律无偿取得的。 这里有两种情况： a．土地使用权出让合同规定的出让期限届满； b．因某种特殊原因需提前终止土地使用权出让合同。 ;（5）政策导向性强。 一级市场营运的基本方式及选择： 在国际上，土地使用权出让有协议出让、招标出让、拍卖出让三种基本形式。 土地使用权出让年限的确定： 依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定 （1）居住用地七十年； （2）工业用地五十年； （3）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年； （4）商业、旅游、娱乐用地四十年； （5）综合或其他用地五十年。;2．二级市场（房地产开发经营市场） ;;（5）土地使用权在境外转让，只限于与中国建立外交关系或设立商务代表处的国家与地区进行。境外转让时，应取得所在国或地区的公证，外交机构的认证和中华人民共和国驻该国大使馆或商??代表处的认证。 （6）房地产交易的形式由当事人自己确定。协议拍卖方式等都可以采用。房地产交易，一般要经过交易所经纪人或房地产公开市场进行。 （7）房地产交易时，土地使用权出让合同和登记文件中所注明的土地使用权的权利、义务责任，也随之转移到新的土地使用者身上。 （8）土地使用权转让价格明显低于市场价格时，政府有优先购置权。;3．三级市场（房地产交易市场） ;四、房地产市场交易系统 ;（三）媒介系统 主要有：房地产交易所、交易行、中间商、经纪人等。 房地产经纪人：是为了买卖双方交易以获取佣金的中间商人。有一般经纪人和交易所经纪人。 交易商与经纪人的区别：经纪人只是单纯的代理买卖，收取一定的佣金与手续费；而交易商除了代理客户买卖外，还为自己买卖各种交易对象。;;五、房地产支持系统与约束系统 ;附：房地产业务的报建程序;; （3）城建档案管； （4）环保局：施工噪音控制； （5）水电局：临时水电 六、施工后 （1）渣土办； （2）城管队； （3）派出所（暂住证）； （4）质监站;第二节 房屋的买卖及租赁; ;3．房屋的价金； 4．合同履行的期限；（分期付款的日期、金额、方法） 5．产权登记：每个城市的产权管理处（房地产局） 6．税费负担； 7．违约责任。 买卖合同的格式有统一规定。 ;商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊 ;;???（三）阳台建筑面积，按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。 ????1、封闭式的阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积； ????2、挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积； ????3、凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积； ????4、半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。;五、公用建筑面积分摊原则 （一）商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。 （二）为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。 ????多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。 （三）公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或