成都保利·石象湖项目住宅产品定位和商业配套建议2.docVIP

成都保利·石象湖项目住宅产品定位和商业配套建议2 启动期目标客群及产品定位 修炼内功 —— 产品规划 本项目规模巨大，开发周期较长，随着项目相关价值点和卖点不断呈现，提供的生活方式不断演进，初期和远期的客群构成会发生相应变化： 可呈现价值点 目标客群 升级后的石像湖公园 接待中心升级改造的会所 湖滨餐厅、咖啡厅等 首期球场景观 成都休闲度假客群 + 投资客群 首期高尔夫球会 温泉度假酒店 风情商业街 二期高尔夫球会 郁金香公园 成都休闲度假客群 + 深度居家客群 + 投资客群 成都休闲度假客群 + 深度居家客群 + 全国休闲度假客群 产品用途 第三居所为主 第二居所为主，部分第一居所和第三居所 第一居所和第二居所为主，部分第三居所 修炼内功 —— 产品规划 项目空间距离与成都距离较远，加之在启动阶段的生活配套相当缺乏，因此，将其作为“第一居所”推广存在困难。 启动期主要是充分利用石像湖公园优质的生态资源、可预见的高尔夫球场、依托湖边商业配套所描绘的生活方式以及未来社区生活的预期，通过体验式营销来吸引成都地区的休闲度假客群。 因此，启动期住宅产品总体定位为： 休闲度假景观别墅 修炼内功 —— 产品规划 启动期目标客群 主力客群：本地高端客户 主要是企业中高层管理人员和私营主，并且所受教育程度普遍很高。他们所追求的产品风格既要有传统的美感，又要体现时代的科技与精神。 次主力客群：按项目预定影响力大，须扩展到成都以外的全国性客户 此部分客群为在外地的成都人或与成都有关系或往来的人士，以及游学返乡归来的海归人士或从沿海西进发展的人士。 修炼内功 —— 产品规划 主力客群特征 客户的职业以企业中高层管理人员及私营企业主为主 , 时间较为自由。 喜好高尔夫运动。高尔夫运动是其主要的休闲度假和商务休闲方式之一。 修炼内功 —— 产品规划 置业用途（饼图） 以休闲度假和商务度假需求为主，并兼顾投资与居住需求。 五成以上的客户是作为度假用，其次是家人居住或者自己居住，作为投资用的比例占一成。 修炼内功 —— 产品规划 消费心理分析 居住的档次性只是基本要求，而商务交往需求是第一考虑要素。 项目的客群相对比较看重商务交往的功能，这与对别墅功能的度假性存在一定的共性又存在一定的冲突。 对本案度假功能的认知主要来自于项目石象湖现有形象和空间距离问题。而 商务交往作为其购买别墅的第一要素在一定程度上是可以弱化空间距离问题的 。 启动期的度假功能应注重商务度假，从而弱化项目的空间距离劣势，提升项目别墅产品价值。 修炼内功 —— 产品规划 驱动因素分析（饼状图） 热衷高尔夫运动 保利集团品牌影响力 优质的资源环境 良好的规划远景 升值前景 修炼内功 —— 产品规划 对产品主要的关注点 从作为第三居所的家庭休闲度假客户来看：要求拥有良好的资源环境，产品总价低； 从投资客户需求来看：其关注点在于具备良好的升值潜力，且总价不高； 从企业会所性质的商务度假客户来看：要求户型面积较大，充分体现会客功能。 修炼内功 —— 产品规划 户 型 配 比 建 议 为保证项目快速销售，提升区域认知度，首期以 120-9170㎡ 的温馨小独栋别墅为主。考虑到后期升级产品和商务休闲度假的需求，搭配部分 400-500㎡ 舒适享受别墅，以 800 ㎡ 树立项目价值标杆。 修炼内功 —— 产品规划 设计原则 产品设计建议 以目标客户需求为导向。 产品设计紧紧围绕目标客户的心理诉求进行，提升项目关注度和价值点。 以景观利用最大化为核心。 “ 借景与造景并行”，充分利用景观资源优势，将自然和人工景观与建筑融为一体。 修炼内功 —— 产品规划 启动期住宅产品 修炼内功 —— 产品规划 建筑单体设计建议 本案地处第三圈层，别墅发展方向并非开发作为第一居所的城市别墅 ，而是侧重别墅的度假、休闲、商务等功能要求。因此，别墅 产品的设计需要适当增减和改变传统户型中的一些空间设计 。 注重室内外空间的有机融合。 体现生活在风景中的感受，设计大面积室外空间和内外空间互动区，以 实现室内外的有机结合。 修炼内功 —— 产品规划 温馨小独栋别墅 修炼内功 —— 产品规划 技术指标建议 参鉴市场小独栋别墅项目的各项技术指标，结合项目地块属性及度假别墅特质，我司认为，为了保证一定的庭院面积及私密性，本案小独栋产品间的间距应保持在 5-8 米左右，局部组团内部间距可为 3-5 米。 建筑单体设计建议 修炼内功 —— 产品规划 首层的主要功能空间包括客厅、餐厅、厨房。基于度假别墅特质，大面积客厅必要性较强，面积尺寸可局部放大，客厅的面宽需保证在 4-4.5 米以上。 二层主要功能空间为卧室，由于业主多是周末及假期在此度过，卧室面积满足其使用功能即可， 尺寸可适当缩小，而数量尽量增多。