成本法及其运用.pptxVIP

项目四;;提出任务;思路：求取估价对象在估价时点时的重置价格或重建价格，然后扣除折旧。 本质：是以房地产的重新开发建设成本为导向来求取房地产价值，测算出的价格称为积算价格。 ;卖方角度：生产费用价值论 买方角度：替代原理;只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的房地产，均可以采用成本法估价。;三、适用对象;条件：自由竞争，商品本身可以大量重复生产;五、估价公式;五、估价公式;五、估价公式;五、估价公式;五、估价公式;基本原理 概念 理论依据 适用对象 使用条件 估价公式 实施估价 ;基本原理 概念 理论依据 适用对象 使用条件 估价公式 实施估价 ;基本原理 概念 理论依据 适用对象 使用条件 估价公式 实施估价 ;五、估价公式;五、估价公式;某土地征地、安置、拆迁及青苗补偿等费用为每亩10万元，土地开发成本为每平方公里2.5亿元。土地开发周期为2年，土地征用等费用10万元/亩，在开发期初投入；土地开发费用第1年均匀投入30%，其余在第2年内均匀投入。年贷款利率为6%，按半年计息。当地土地开发投资的回报率一般为征地等费用及开发成本之和的10%，转让税费约为土地转让价的6.5%，土地增值收益为10%。试评估该土地的单价。 ;巩固练习;巩固练习;22;提出任务;一、含义;一、含义;二、求取思路;基本原理 概念 理论依据 适用对象 使用条件 估价公式 实施估价 ;基本原理 概念 理论依据 适用对象 使用条件 估价公式 实施估价 ;二、求取思路;项目 ;项目 ;问题;巩固练习;34;提出任务;一、含义;二、影响因素;三、求取方法（1）—年限法;任务实施;;任务实施;任务实施;任务实施;任务实施;问题;三、求取方法（2）—观察法;三、求取方法（3）—修复费用法;问题;解析;三、求取方法（4）—市场提取法;巩固练习;巩固练习;53;一、积算价格的确定;案例分析;答案：C　　出让合同中已约定不可续期的，应按建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那一部分寿命后的寿命计算折旧　　折旧期限＝50-5=45　　年折旧率＝1/45=2.22%;2、一厂房建成后8年被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的设计寿命为50年，则计算该建筑物折旧的耐用年限应为多少年？ ;3、某建筑物设计寿命50年，已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5%，则用直线折旧法计算的该建筑物的成新率？ ;4、某新建房地产，土地面积20000平方米，建筑面积50000平方米。现时土地重新取得价格为3000元/㎡。建筑物建造的建安成本为1800元/㎡，管理费用为建安成本的3%。该房地产开发周期为2.5年，其中半年准备期，2年建设期，土地费用在准备期内均匀投入；建安成本及管理费用在建设期内第一年均匀投入40%，第二年均匀投入60%，年利率为6%。销售税费为房地产价格的7%，开发利润为房地产价值的20%。试评估该房地产的总价与单价。 ;房地价格V总=土地成本A+建安成本B+管理费用C+利息D+销售税费E+开发利润F;巩固练习;巩固练习;63;9、春去春又回，新桃换旧符。在那桃花盛开的地方，在这醉人芬芳的季节，愿你生活像春天一样阳光，心情像桃花一样美丽，日子像桃子一样甜蜜。7月-217月-21Thursday, July 15, 2021 10、人的志向通常和他们的能力成正比例。20:46:4020:46:4020:467/15/2021 8:46:40 PM 11、夫学须志也，才须学也，非学无以广才，非志无以成学。7月-2120:46:4020:46Jul-2115-Jul-21 12、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。20:46:4020:46:4020:46Thursday, July 15, 2021 13、志不立，天下无可成之事。7月-217月-2120:46:4020:46:40July 15, 2021 14、Thank you very much for taking me with you on that splendid outing to London. It was the first time that I had seen the Tower or any of the other famous sights. If Id gone alone, I couldnt have seen nearly as much, because I wouldnt have known my way about. 。15 七月 20218:46:40 下午20:46:407月-21 15、会当凌绝顶，一览众山小。七月 218:46 下午7月-2120:46July 15, 2021 16、如