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房地产企业融资渠道分析 房地产企业融资渠道分析 提要随着国家加强对房地产企业的监管，房地产企业面临着融资困境。本文对当前房地产企业融资渠道进行分析，为房地产企业如何制定最佳的融资策略提供决策依据。 　　 　　一、我国房地产企业面临的融资困境 　　 　　多年来，房地产企业开发资金主要包括自有资金、银行贷款、建筑企业垫资和预售款。银行贷款占房地产开发资金总额的近60％。银行信贷属于间接债务融资途径，银行等金融机构贷款。前者依赖于开发商业绩、业务及信用历史，开发商无需用开发的房地产抵押，但需要用其他抵押或个人担保。后者则要求开发商以拥有的房地产作抵押，包括土地产开发抵押贷款和房地产开发抵押贷款，这种方式能降低信贷风险，在银行信贷业务中占主导地位。 　　针对商业银行在房地产开发信贷中的问题，去年央行121号文件要求开发商在申请信贷时，其自有资金应不低于开发项目总投资额的30％。禁止异地贷款，提高第二套住房贷款利率。借款人申请个人商业用房贷款抵借比不超过60％，贷款期限最长不得超过十年，以限制开发商利用个人按揭贷款进行滚动开发。文件还限制商业银行对建筑施工企业流动资金贷款，防止开发商利用建筑施工企业的垫资搞开发，使房地产商融资更加艰难。 　　 　　二、当前我国房地产企业融资发展趋势 　　 　　面对房地产开发融资中遇到的问题，开发商努力拓宽融资渠道，逐渐减少对银行贷款的依赖，在实践中摸索出了引进海外资本、上市融资、发行债券、房地产信托、产业基金、建筑企业垫资和预售楼款的再投资、项目融资、典当融资等渠道。 　　（一）引进海外资本。据预测，未来五年内，中国内地房地产开发投资将达35800亿人民币，平均年增长率7％，而住宅项目达25％的边际利润率。根据WTO协议，中国政府2021年起允许外商成立独资房地产企业，合资合作房地产企业享受“国民待遇”。2021年间，北京市规定，从1月9日起，北京市停止所有经营性项目的土地协议出让，全部采取招标、拍卖、挂牌的方式在土地市场公开交易。同时，中国房地产行业透明度越来越高。这些有利因素，促使海外房地产资本大量涌入，为国内房地产企业进行融资提供了一个新的渠道。事实上，很多房地产企业已经与海外资本进行了成功的合作。有一定成功历史、有优质项目或上规模土地储备的房地产企业，在进行海外融资方面具有一定的优势。 　　（二）上市融资。上市能够快速聚集大量不需支付利息的资金，能够扩大企业知名度，增强自身品牌等无形资金和融资能力，银行对上市企业也是青睐有加。但直接上市审批时间长，对公司要求高，还须支付一笔发行费用。海外上市还要满足当地市场对企业资质的要求，对公开信息规定更加严格。很多房地产企业转而选择借壳上市，有不少企业成功借壳上市，如金融街、亿城股份、冠城大通等。但借壳上市需要巨额资金投入，操作复杂，如果壳资源不理想，不仅借壳或买壳上市后再融资时间比较长，实际上大多数公司借壳上市后并没有寻找到再融资的机会，有的甚至股价大跌。由于以上原因，总体说来，近几年来房地产企业从股市上得到资金是相当有限的。 　　（三）发行债券。在资本市场上发行债券，也可在短期内筹集大量资金，满足商业地产开发的需要。债券融资财务成本较低，债券付息可在税前扣除，企业可利用财务杠杆效应，但发行债券同样对开发商的资质提出较高的要求，在安排债券偿付计划时，要避免还债压力过于集中，企业发债时只能被动接受市场现有的利率水平，对筹资成本的控制缺乏灵活性。除了以上原因，还由于我国债券市场并未发展起来，导致我国企业债券融资的比例较小。 　　（四）房地产信托。在目前法律框架下，房地产投资信托是指信托人基于对信托投资公司的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托投资公司，由信托投资公司按委托人的意愿，以自己的名义，为受益人利益投资于房地产开发和经营等行为。房地产投资信托通过集合社会闲散资金，使用专业人士投资、经营管理，可以促进房地产业的资金结构和产品结构优化，并为中小投资者参与房地产投资和收益分配提供了现实途径。我国银行、保险、证券实行的分业经营、分业监管的制度使三者之间有严格的政策约束。相对于银行、保险、证券，信托拥有更广阔的市场需求、更宽泛的投资领域和更灵活的创新空间；由于房地产项目资金需求量大，平均盈利水平较高，提供较好的抵押和担保，因此，十分适合房地产业务的开展。对商业地产开发而言，信托资金的注入起到了过桥贷款的作用，使商业项目建设前期能够满足银行贷款的条件，为开发的后续融资打下了良好的基础。信托资金一般以前期贷款或参股入股形式介入商业地产的开发，信托公司对开发商资金流动、管理模式项目进度进行跟踪和控制，保证了信托资金的安全性，保障项目资金用途，客观上帮助开发商完善管理制度，提高企业的品质。通过给予信托受益人一定的购房优惠，还可以带动商业地产项目的出租或销