某酒店同致星河项目建议书.pptxVIP

星河酒店项目建议书（写字楼、商业）深圳市同致行物业顾问有限公司二00三年八月二十八日; 第一篇 写字楼篇;?第一部分 市场调查与分析;一、? 经济政策与环境分析（一）政府政策导向 政府六大措施：1、大力发展金融、高新技术产业、对外贸易和现代物流 产业四大支柱产业，调整和优化产业结构；2、建设生态型产业链和循环经济发展模式；;3、 全面迎合珠三角经济带和深港一体化的新趋势；4、 降低经济发展的环境成本??环境代价，实现资源与环 境的永续利用；5、 加强人才的培养与引纳；6、 加大力度扶持民营企业，放宽与国外企业的战略联盟 政策。; 小 结政府将要把深圳建设成为一个区域性经济性的国际化城市，充分利用自身的投资环境优势、管理和创新优势、人才优势、科技与第三产业，以及外向型经济优势，力争成为珠三角经济带的国内外大型机构地区总部，进而成为区域经济核心。;（二）目前经济形势;小 结;二、? 深圳写字楼市场供求趋势分析（一）销售及租赁情况;（二）空置情况;主要原因：;（三）上半年写字楼销售价格;三、深圳写字楼供求情况及后市预测（一）全市目前供求情况;（二）对未来写字楼市场预测?????????;3、 2005年全年写字楼新增供应量仅为35—40万平方米， 消化量将达40万平方米，供应量减少一方面是因为中 心区和车公庙写字楼密集开发的高潮已过，其二，深 圳市政府严限高档写字楼的开发；4、 2004年后泰然工贸园将在8—10年内推出300多万平方 米写字楼，并将会逐步以5000—6000元/平方米超低价 格推出，平均每年推出20—30万平方米，将导致大量 创业成长型公司和部分大型企业的后勤、服务和结算 中心流向该区域;四、中心区写字楼未来发展趋势;部分在建项目一览表 ;五、中心区部分在售写字楼项目调查 ;第二部分 写字楼项目定位 ;一、项目基础资料分析项目位置：深圳市中心区17-1号地块建设用地面积：9813.9M2总建筑面积：100000M2其中，五星期酒店部分50000M2，商务部分30000M2，商业20000M2（地下室1层、2层，与地铁连通）建筑高度：85M，100M?;二、项目整合分析（一）区位概况分析?; （二）交通概况分析东侧：中心六路，路宽9.5米，为小区次干道；南侧：福华三路，路宽32米，为城市主干道；西侧：中心五路，路宽16米，为城市次干道；北侧：福华路，路宽32米，为城市主干道；;地段的西侧及北侧分别留有地铁出入口,同时距城市主轴线深南大道、城市快速干道滨河路只有几十秒的车程。交通路网极为便利。未来，地铁一号线和四号线的交汇处的会展中心站以每天大于70万人次的集散数量。19号地块的公交枢纽总站20条公交线路与地铁形成直接换乘。 ;; （三）周边配套分析?公共设施22万平方的会展中心、高交会馆、水晶岛、市民广场、市民中心、电视中心、少年宫、音乐厅、图书馆、中轴线45万平方绿地公园广场、儿童医院、科技书城、岗厦中学，以及大量高尚住宅区。?酒店香格里拉酒店、祈年酒店、以及本项目的星河酒店等;?商业设施购物公园、18万平方的新城SHOPPINGMALL、福华地下商城、世纪中心家居广场等?住宅港丽豪园、星河国际、城中雅苑、如诗美地、中海华庭、风华盛世、辛城花园、黄埔雅苑、天键世纪花园、中银花园、深业花园、雅诵居等?写字楼江苏大厦、中铁建大厦、安联大厦、江胜大厦、航天大厦、礼顿大厦、兴业银行大厦、联通大厦、时代金融中心、投资大厦、国际商会大厦、特美诗大厦、免税大厦、信息枢纽大厦、丰立大厦、大中华广场、国际商会中心、新星大厦、新世界中心、捷美大厦等;（四）景观资源分析;三、项目SWOT分析 ;劣势（W）;机会（O）;威胁（T）;四、项目定位 ;?定位思考一：写字楼规模不大，与其他写字楼相比竞争 优势不强，如何在竞争中制造差异性？定位思考二：如何利用星级酒店资源来提升项目的附加值？定位思考三：如何在短期内迅速收回投资，但同时引进境外 大型企业？定位思考四：如何在本项目中打造星河地产的品牌？; 思考：1、要塑造项目品牌，必须引入大型国际知名企业进驻，从而以进