济南房地产研究资料.pptxVIP

2013年济南房地产市场分析与空间展望;目 录;;回顾2012;;2012年济南商品房销售排名TOP10（项目篇）;空间?未来;;特征一：市场供需两旺，创历史新高;特征一：土地市场供需两旺，创历史新高;区域供地结构;特征二：土地容积率提高，城市不断“长高”;特征三：商业用地供应量增大，短期内商业市场迎来新契机;特征四：品牌企业领跑土地市场;2012年，济南市商品住宅市场高度活跃，全年总供应量达到了555万㎡，月均供应量为46.25万㎡； 从2013年1-2月供应量来看，1月份受严寒天气影响，多数楼盘工程进度未??达到预售标准，开发企业多不选择在1月份进行开盘或加推，致使供应量仅为4.9万㎡；而2月份供应量则高达48.9万㎡，高于2012年月均供应量，同比也有较大幅度的增长，涨幅为273.28%；;开盘数量，加推次数创历史之最;供应面积段：刚需产品80-100㎡、120-144㎡面积段是供应主力;供应区域：区域供应逐步趋于均衡;2012年商品住宅市场高度活跃，全年成交量为540.4万㎡，创下新高； 2012年济南市商品住宅月均去化量为45万㎡，市场高度活跃。 2013年1月延续上年火热态势，成交量达58.6万㎡，高于2012年月均水平。2月份则由于春节传统假期的原因，成交量有所下滑，为28.6万㎡；;成交面积段：80-100㎡、120-144㎡面积段的户型产品是成交主力;成交区域：区域成交趋于均衡性发展;从2008-2012年商品住宅成交价格来看，2011年调控政策效果开始显现，开始小幅下滑，2012年继续延续下行态势，成交均价为7514元/㎡，而到2013年1-2月，成交均价较上年有所上涨。;根据监测的市场活跃度较高的63个项目计算，目前市场未售存量为259.3万平方米，去化周期为5.8个月； 截至2013年2月济南房地产市场未推存量为2008万平方米，市场中未推存量的去化周期为3.7年。;济南市商业市场在住宅市场受政策制约之时异军突起，迎来了巨大的发展契机。2010年商业市场供应量和成交量环比增幅分别达到248%和125%； 从2010年到2012年济南市商业物业持续放量，各年均保持了相对稳定的供应水平，而成交量则不及供应量，供求比较大，市场供求不平衡； 从2012年1月-2013年2月月度供求情况来看，几乎各月均出现供大于求的现象，商业市场去化压力较大。;成交均价：商业市场逐年升温，成交价格不断上涨;供求量：供求比增大，市场存在较大的去化压力;成交均价：成交价格走势相对平稳，小幅波动中缓慢上行;;2012年济南商品房销售排名TOP10（项目篇）;;空间?未来;结论：济南经济发展水平处于中等地位，而人均收入水平较高，消费者购买力强，房地产需求较大，但房地产投资额水平偏低。因此：济南房地产存在很大发展空间;根据全国第六次人口普查数据显示，济南全市常住人口为681.4万人，市区常住人口为435万人； 相较于其他城市，济南市人口数量处于中等水平，在二十个重点城市中排第10位。;2012年1-9月济南市实现GDP3501亿元，比去年同期增长8.7%； 在二十个重点城市中仍处于相对落后的水平，2012年前三季度排名第13位。;2012年1-9月济南市实现人均GDP51365元； 在二十个重点城市中处于中等水平，2012年前三季度排名第11位。;2012年1-9月济南市人均可支配收入为23491元； 在二十个重点城市中处于中等偏上水平，2012年前三季度排名第7位。;2012年1-9月济南市房地产投资额为506.6亿元； 相较于二十个重点城市较为落后，2012年前三季度排名第17位。;20个重点城市2009-2012各年度商品住宅成交面积 （单位：㎡）;20个重点城市2009-2012各年度商品住宅成交金额 （单位：元）;20个重点城市2009-2012各年度商品住宅成交均价 （单位：元/㎡）;结论：目前进驻济南的大型企业数量较少，在20个重点城市中排倒数第二位;;;;;;2009年大型企业在济南成交金额较少，在20个重点城市中也处于较低水平；但因全市成交金额总量较低，因此大型企业的占比仍在22%，处于中等水平。;2010年大型企业在济南成交金额较2009年有所上涨，但仍处于中等偏低的水平；而在济南总成交金额中的占比已上涨至34%。;2011年大型企业在济南成交金额较2010年有大幅上涨，在20个重点城市中处于中等水平；其在济南总成交金额中占比依旧保持较高水平。;2012年大型企业在济南成交金额较2011年所回落，在20个重点城市中回到中低水平；而其在济南总成交金额的占比依旧保持了中高水平。;2009-2012年大型企业在济南成交金额在20个重点城市中处于中低水平，但其在济南总成交额的占比则处于一个较高的