镇江区域房地产市场调研报告.pptxVIP

镇江区域房地产市场调研报告;目 录;一、 镇江市经济格局;三大主导产业：机械、化工、造纸 五大特色产业 ：交通设备、电力、食品、电子信息、新型材料 10个产业集群 ：化工、电子信息、造纸、五金工具、工程电器、汽摩零部件、 船舶及船用设备、眼镜、醋业、木业 ;2、镇江市经济状况;镇江市经济发展水平与扬州、泰州相当，不仅远远落后于无锡、南京等省内发达城市，与常州、南通等市也有较大的差距。 镇江市的开放型经济发展缓慢?? 镇江市财政收入最低，直接影响着与城市建设等与房地产投资息息相关的环节。 镇江市房地产开发投资最低，目前镇江楼市陷入低谷无可置疑。;二、镇江房地产市场发展回顾;1、镇江市经济发展水平与房地产市场的关系分析;按照房地产一般发展规律，当人均GDP大于4000美元时房地产市场的特征是比质不比量。 这意味着镇江市的房地产市场2004年开始进入平稳发展阶段，单纯的卖方数量市场已经结束。 镇江市近四年人均GDP的平均增长率是14.33%，按照此速度持续发展，镇江市将在2010年步 入减缓发展阶段，市场价格、市场需求将趋向稳定，可见2008-2010年的3年之间将是镇江楼 市寻求快速利润的最后蛋糕。 ;2、房地产开发投资与房地产市场的关系;3、镇江经济指标与江苏其他城市比对数据;镇江市经济发展水平高于周边的扬州、泰州，但目前房地产市场的销售及价格水平不如扬州。 镇江市民的人均年度可支配余额（可支配收入与消费性支出的差）低，2007年镇江是4767元，扬州是5361元，泰州是5919元，这也导致了镇江购房者的实际购买能力的不足。;4、镇江市商品房供应量分析;5、镇江市商品房销售量分析;6、镇江市商品房价格分析;2007年市区3000元/??m2以下的商品住宅销售套数所占份额为45.05%， 较上年期下降11.50个百分点。3000―5000元/??m2的商品住宅销售 数所占份额为53.04%，较上年同期上升10.68个百分点。 这主要是 因为整体价格水平的提升，3000元/ ㎡以上的住宅占总供应量的比例 较大而形成。 2007年市区单套总价在30万以下的商品住宅销售套数所占份额为 42.83%，比上年同期下降2.92个百分点。30―60万元的商品住宅销 售套数所占份额为49.54%，比上年同期上升2.37个百分点。;7、镇江商品房板块分析;京口区、润州区依然是镇江房价的高点，也是仅有的超越4000的区域。 丹徒区域的别墅项目多，直接带动了区域的均价，已然超越了丁卯。 丁卯目前是镇江市区的价格盆地（大港因距离因素暂不考虑在内），均价尚未突破3000.;8、镇江商品房户型产品分析;9、小结;三、镇江房地产市场发展预测;1、镇江房地产未来供需比分析;2、镇江商品房未来供应量分析;3、镇江商品房未来销售量分析;2007年镇江楼市的发展轨迹是低开高走。2、3、4月的销售量是全年最低，5月份市场发力，并一直持续至年底，这与镇江市房地产的发展一般规律是相符的，只是市场的高点持续的特别长且强劲。 2008年镇江楼市遇到了重大的挑战，1-4月份市场堪忧，市场弥漫了大量失望、担忧的情绪。随着下半年市场积累需求的释放，市场现状有可能得到一定程度的缓解，但很难回到07年的市场高位。2009年或2010年可能会是镇江楼市的契机，这一两年市场积累的大量需求或许会在一至两年后得到绽放。;4、镇江商品房未来价格分析;5、 2008年影响镇江商品房交易量的因素分析;6、房地产发展趋势预测;不好的项目再降也没人买 支撑我国房地产市场持续发展的因素将长期存在，房价上涨趋势不可避免。而不同城市因为不 同的地域特点，会在房价上遵循不同的路线。所以只要中国房地产制度没有发生根本性变化， 房地产交易税、物业税等税收制度上不进行改革与实施，仅依靠行政手段和单一的货币手段来 调控，并不能遏制房价上涨，而到目前来看，相关政策的出台也并不是打压市场，而是规范市 场、回归市场、稳定市场。因此2008年房价走势将表现出阶段性调整，但总体来看还是向好的。 资料来源：上海富阳物业咨询公司总经理 王 佳;看 跌 　　 稳中微降是主旋律 　　 全国房价客观上都有理性回归、稳中有降的要求，但由于地方政府、银行和开发上利益的 趋同和执行中央宏观调控政策的“打折”，调控效果很可能受到影响，理性和疯狂的博弈 还将长期持续，房价上涨的“神话”可能还将继续演绎。但我认为，这必定是个风险积聚 的过程！是个质变到量变的过程！楼市泡沫的破裂只是时间的问题！ 资料来源：知名地产专家 顾海波;观 望 2008，房市百家争鸣 　　 首先，2008年房市，将是百家争鸣的一年。所谓百家争鸣，是指随着今