鹿丹村综合改造项目难点分析及价值预判汇报版.pptxVIP

鹿丹村综合改造实施难点分析及价值预判;区位交通：鹿丹村紧邻罗湖CBD中心，北靠滨河大道，南与香港相接，区位交通条件良好;现状：由于建造施工原因，鹿丹村的房屋出现了严重的质量问题；改造工作已经提出十多年，但无实质性进展;规划蓝图：目前住建局改造办负责鹿丹村的改造工作，项目规划工作已经完成;基础数据：本报告中的各项计算分析均以下列数据为基础;客户目标：政府主导下的改造难点、开发模式分析及产品价值预判;工作思路/工作大纲;;拆迁工作的法律依据;拆迁工作安排及重点难点;1;拆迁谈判条件可以从以下9个方面进行分析;根据161号令，临时安置补助费的标准为同类房地产的市场租金，可以通过项目周边同类房屋出租价格来确定;;从出租率来看，周边区域同类型的房屋出租率均超过95%，无法满足鹿丹村业主的租房需求，必然造成区域租金普遍上涨;项目区域2010年租金： 40元/平方米·月;以鹿丹村100平方米的住宅为例;在谈判完成时间不确定的情况下，何时发放临时安置补助费的风险最小;拆迁谈判条件可以从以下9个方面进行分析;根据161号令，搬迁补助费为25元/平方米；拆迁人认可需要两次搬迁的，可以给予二次搬迁费用;以鹿丹村100平方米的住宅为例;搬迁补助费的风险相对较小，可以考虑和临时安置补助费一起发放;拆迁谈判条件可以从以下9个方面进行分析;根据161号令，装修费按照评估确定的重置成新价给予补偿;根据房地产估价师评估惯例，装修折旧一般按5年算，超过五年，装修价格可以忽略不计;但是在拆迁项目操作中，装修时间已过5年仍可以使用的，根据保养状况，一般给予5-7成新;调动装饰装修费评估费易引起业主之间相互攀比，作为谈判条件使用需慎重;拆迁谈判条件可以从以下9个方面进行分析;可以考虑参考161号令，适当提高奖励标准，以提高对被拆迁人的吸引力;以鹿丹村100平方米的住宅为例;奖励金是对按时签订协议业主的一种奖励，风险相对较小，可以考虑和临时安置补助费一起发放;拆迁谈判条件可以从以下9个方面进行分析;被拆迁房屋面积按照证载面积确定，被拆迁人提出异议的，可以按照测绘面积进行补偿;;无论以证载面积还是测绘面积认定房屋补偿面积，风险均较小；但房屋测绘要考虑测绘报告出具的时间风险;拆迁谈判条件可以从以下9个方面进行分析;所谓集体奖励，就是针对某一栋楼所有住户全部按时签订协议并搬迁的一种奖励，使邻里之间的相互督促，加快拆迁工作进程;此项奖励可能会导致邻里之间不合，故奖金额度不易过大，建议5000元以内;拆迁谈判条件可以从以下9个方面进行分析;;优惠面积与增购面积方案设定假设条件：;价格：结算价格根据优惠面积和增购面积分别按建安成本价和现市场价结算;;无增购补偿方式：选择不增购和增加优惠面积后超过规划户型面积的业主给予以每平米市场价补偿;大户型安排位置：综合资源分享、住宅私密性等条件分析，建议把无法享受增购的大户型安置于4栋;优惠与增购付款方式一：鹿丹村综合改造办与业主签订协议，在建设阶段开始前付清增购款;优惠与增购付款方式二：鹿丹村综合改造办与业主签订合同，在房屋交付之前交清增购款；业主违约鹿改办有权抵押房产给银行申请贷款;拆迁谈判条件可以从以下9个方面进行分析;回调房产生的增加面积建议按建安成本价出售;拆迁谈判条件可以从以下9个方面进行分析;凸窗;新的市场形势下，规则限制趋紧，产品面积赠送不再强调“以大唯美”，而是强调实用性;凸窗——小户型做倒凸窗扩大室内空间;露台≤建筑面积的9％;阳台——内庭院改房;新政下不改建最大赠送率：不计凸窗，平层赠送率13.5％;产品面积优化小结：根据不同面积区间，可以考虑不同的赠送面积;;总结2：不同谈判条件适用于不同类型的业主，但一般要求面积回调和增购的业主与其他类型的业主相比，更容易签订补偿安置协议;总结3：签订补偿协议时，可以考虑“先易后难”，即先与容易谈判的业主签订协议，把最难谈判的业主放在最后;1;谈判工作存在问题;福田区中航北苑旧城改造，由中航地产主导，格衡阳光协助谈判的旧住宅区改造项目;谈判协助公司工作流程;谈判协助公司职责和收费标准;中航北苑改造实施效果;对于谈判难度大，拆迁人谈判人员和谈判经验不足的项目，可以考虑采用招标拆迁谈判公司或者招聘拆迁谈判顾问人员的方式;鹿丹村综合改造项目可以借鉴案例，引入拆迁谈判公司或者招聘拆迁谈判人员，以弥补拆迁谈判人手和拆迁谈判工作经验的不足;在拆迁谈判的过程中，鹿丹村综合改造办公室要对整个谈判工作监督、协助和管理，并主导拆迁谈判工作的实施;1;拆除工作由拆除公司直接执行，拆除公司一般不收取费用，但常要求以建筑废料为工作报酬;拆除工作中存在误拆、强拆风险，甚至会造成暴力冲突、被拆迁人上访等不良后果;;1;;政府（项目投资公司）自主改造开发模式;政府自主改造开发模式：整个改造开发过程由政府全权负