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精选文档 精选文档 PAGE PAGE8 精选文档 PAGE 家产别墅全案营销战略案 第一章项目整体策划 一、市场解析 1、项目背景解析： 、项目宏观背景：●项目时代背景：中国政府实行西部大开发的划时代战略●项目区位背景：家产别墅位于西安长安科技家产园，属家产园中的北示范区。 长安科技家产园是国家级开发区——西安高新技术家产开发区的重要构成部分，是西安市西部开发战略实行过程中的要点建设项目之一，建成后将成为中国西部最具科技创业潜力的家产基地。 B、项目立项背景： ●西安是西部大开发的桥头堡，高新技术开发区长安科技家产园是城市动力型地产的会合板块，家产别墅是此中的示范性地产项目，是新式办公物业的勇敢创新。●市场需求： 家产别墅的出生源于市场对传统专业写字楼的各种非人性化要素的扬弃，对崭新商务办公义念和方式的需求。 2、市场大要解析： 、市场大要：●外国高档办公产品形态丰富，此中商务别墅类产品在配套及人性化设计上有必定经验累积，此类产品被称为“officepark”或“villapark”等。 ●国内高档办公用房需求日益增加。 开发能满足最新一代办公客户要求的人性化、 写字楼已火烧眉毛。 ●西安市场及西北地区还没有办公用别墅产品面市。 ●北京、广州、重庆、西安等地，已有企业开始搬进别墅办公，但这些别墅建设时定位于居 住，缺乏办公所须的商务环境。 ●在全国范围内看，家产别墅仍为高端稀缺产品。仅北京有可比性项目刚才面市。  生态化的 .森根国际：位于北京北苑地区，是北京第一家拥有 TOWNHOUSE 风格的写字楼。项目分 为四期，一期商务区拥有浓烈的德国使馆风格，为三栋矮层德式风格写字楼。 1＃楼地上地 下各1500M2，层高米；2、3＃写字楼独立分为六个单元， 2＃楼每单元约 800M2，使用 率为88%；3＃楼每单元约 600M2，使用率为 96%。项目车位、宽带上网等方面配套较完美。 售价10000元/M2，与北京一般高档高层写字楼售价差异不大。 B、西安写字楼市场简析： ●西安市高档写字楼会合在高新西区、南二环沿线和城内。 ●高新西区是高品位写字楼会合地， 此地区写字楼以高层为主， 多以智能化、高科技等服务 配套吸引客户，其均匀价钱多在 6000元/?左右。 ●南二环写字楼多为新建项目。 市场分为“商住”形式的写字楼和纯商务写字楼两种，其平 均价钱在 5000元/?左右。市场销售较好。 ●城内的写字楼以北大街、 和平门和新城广场为主。 此区的写字楼最大特点是各种商业配套 成熟而丰富，但商务办公配套及相关支撑行业缺乏，均匀价钱在 6000元/?，市场销售状况 不好。 ●目前西安市的高档写字楼广泛追求科技化、 商务氛围，但对于办公环境的人性化、 生态化 一直没有打破。 二、项目解析 A、产品解析 产品种类： 家产别墅是一种升级型且拥有填充市场空白功能的产品，商务办公。  其建筑形态是别墅， 而适用功能是 B、产品差异化解析： 家产别墅既需要表现居住型别墅尊贵、更高品位的商务配套。●传统写字楼的弊端：  人性化、园林化的长处，同时又须具备比传统写字楼 a、长时间等电梯，公共交通不好，影响工作效率； b、办公室不自然通风，自然采光差，造成资源浪费，不利于身体健康； c、有效层高低，造成空间狭窄拥堵的感觉； d、员工没有歇息间或歇息间条件差； e、泊车位次序差； d、办公区周边极罕有令人神清气爽的景观； 、工作空间呆板、缺乏活力，缺乏人与自然的对话、缺乏人性化、缺乏人本关心，直接影响工作者的热忱、遏止人的创建欲念和创新精神。●家产别墅有别于传统写字楼的长处： a、优秀的园区生态氛围； b、建筑风格独具个性； c、有优秀的自然通风和光照，有自由、富裕变化的、灵巧个性的生活空间；d、更完美的商务办公硬件配套和软件配套；e、更酣畅高档的休闲会谈场所； 、表现的是一种特别尊贵与人性化的高级办公状态，能更大程度的激发人的创新精神和创建欲念。 2、产品USP提炼： 三、专案宏观背景卖点： 长安科技家产园主要优势解析 ●政策优势 整体规划优势：西部大开发的划时代战略背景下，长安园作为国家级开发区——西安高新 技术家产开发区的重要构成部分，将建成中国西部最具科技创业潜力的家产基地；府的要点项目支持政策以及西安市的南移亦将使家产园得益非浅。  西安市政 税收优惠措施、土地优惠政策、园区财政扶助 供给融资担保：对易于形成家产效应、建设期短的企业，假如因为目前资本欠缺影响建设速度的，由家产区供给相关担保，向商业银行申请贷款。 N供给企业救助：对能迅速形成家产形象的项目，家产区可以政府形式无偿资助一部分资本，以支持企业发展。另家产区针对一些有市场、发展远景看好、收益较高的项目进行直接投资，注入相应的资本，支持企业搞好建设。 ●服务及配套优势 n“一站通