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城镇房屋租赁合同纠纷办案要件指南 上海市高级人民法院民一庭关于下发《城镇房屋租赁合同纠纷办案要件指南》的通知 沪高法民一〔2010〕13 号 第一、第二中级法院民二庭，各区、县法院民三庭，卢湾、黄浦、杨浦法院民四庭，浦东新 区法院民五庭： 为进一步统一房屋租赁合同纠纷的办案思路，在全市房产审判庭讨论的基础上，高院民一庭 制定了《城镇房屋租赁合同纠纷办案要件指南》，现下发给你们，供审理案件时参考。适用中如 发现问题，请及时向高院民一庭反映。 二○ eq \o\ac(○,一)年十二月二十八日 城镇房屋租赁合同纠纷办案要件指南 第一条 本指南所称房屋租赁，是指出租人将城镇房屋交给承租人使用、收益，承租人支付 租金的法律行为。 【说明】城镇房屋是指依据《城乡规划法》中规定的市、镇规划区内的房屋。房屋租赁合同 具有双务性、有偿性、期限性、诺成性、标的物特定性以及租赁期限内租赁物的占有权、使用权 发生转移等法律特点。 当事人因租赁农村房屋产生的纠纷，可参照本指南处理；依照国家福利政策租赁公有住房、 廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本指南。 第二条 当事人主张租赁合同关系存在的，应当举证证明双方存在书面租赁约定、口头约定 或者存在其他构成租赁合同关系的要件事实。 【说明】实践中，当事人为明确双方权利义务，一般都会签定书面的房屋租赁合同，对租期、 租金等事项进行详细约定，当事人提交书面房屋租赁合同，即可认定双方存在房屋租赁关系。 一些特殊情形下，如由于当事人双方较为熟悉、租期较短等因素，往往通过口头约定，或者 通过实际履行的方式建立租赁关系。《合同法》第十条规定，当事人订立合同可采用书面、口头 或其他形式，因此通过口头等方式建立的房屋租赁合同关系，属于有效的签定形式，只是根据 《合同法》第二百一十五条规定，未采用书面形式的应视为不定期租赁。这类房屋租赁关系中， 由于未以书面形式固定双方的意思表示，当事人需要提供相关口头约定事实证据、履行事实证据， 来证明租赁关系的实际存在，如承租人可提供证人证言、租金汇款凭条等证据，证明出租人具有 同意出租的意思表示，承租人已履行了支付租金等义务；出租人可提供对方对房屋实际进行了占 有、使用的证据，证明已履行了房屋交付承租人使用的义务。 如果主张租赁关系存在的一方提供了上述证据的，另一方仍否认存在租赁关系的，则不能简 单的进行抗辩，此时发生行为意义上的举证责任转移，其应当提供相应的反驳证据加以证明。 第三条 当事人主张租赁合同发生变更的，应当提供证据，以证明双方已进行变更租赁约定 的要件事实。 【说明】当事人权利义务的变更范围一般不涉及法定义务部分，如不得利用承租房屋进行非 法活动等，只涉及约定部分权利义务的扩大或缩小，通常主要是指房屋的用途变更、租期变更、 租金变更等。 对租赁合同变更事项的审查，可以根据当事人提供的证据情况，从两个方面考虑：(1)看双方 有无具体的变更约定。就是说，要看合同订立后双方是否对原合同租金额、支付方式、租期等条 款作了变更，或对原合同作出的补充协议、会议纪要，或单方以书面形式作出变更承诺等。(2)看 双方是否通过履行事实上进行了变更。若当双方未能以书面形式对合同进行变更约定的，审理中 应结合双方对原合同的解释、对履行合同行为的陈述、双方对履约行为的法律后果的陈述，及其 他如租金发票或收据等证据，作出事实推定。 第四条 除有证据证明存在如下要件事实之一之外，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动， 不影响租赁合同的效力。 房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的； 房屋在出租前已被人民法院依法查封的； 当事人约定了租赁合同随所有权变动而终止的除外条件。 【说明】在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影 响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在，并要求承租人返还租赁 物，这就是俗称的“买卖不破租赁”原则，《合同法》第二百二十九条的规定，就是这一原则的体 现。 “ 买卖不破租赁 ” 中的 “ 买卖 ” 为广义的概念，还包括因赠与、继承、互易等引起的所有权变动。 但是，出于平衡利益的需要，“买卖不破租赁”原则的适用也要受到一定条件的限制，在当事人能 够证明存在如下要件事实时，就不再适用该原则： 存在房屋出租前已设立抵押权的事实。当抵押权与租赁权并存于同一物时，因抵押人不能 履行到期债务而将抵押物拍卖时，就可能引起抵押权与租赁权的冲突，根据抵押权与租赁权设立 时间不同，是否适用“买卖不破租赁”原则也有所不同。根据《物权法》第一百九十条，以及最高 法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(下称《租赁纠纷解 释》)第二十条的规定，当抵押权与租赁权并存于同一物时，如租赁权设立在前，抵押权