建筑剩余经济寿命与土地使用权剩余期限不一致时的处理.docxVIP

编辑版 编辑版 word 建筑剩余经济寿命与土地使用权剩余期限不一致时的处理 一、住宅房地产 建筑物剩余经济寿命大于土地使用权剩余年限 ，根据《物权 法》 149条规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住 宅建设用地使用权期间届满后的续期， 依照法律规定办理。 该土地上 的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约 定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。 ”因此本次评估按建 筑物剩余经济寿命确定收益年限。 建筑物剩余经济寿命小于土地使用权剩余年限 ，参照非住宅 房地产同类情形确定。 二、非住宅房地产 1、建筑物剩余经济寿命大于土地使用权剩余年限 ①土地出让合同约定无偿收回建筑 根据 《房地产估价规范》 中采用收益法测算相关规定“建筑物剩 余经济寿命超过土地使用权剩余期限， 且出让合同等约定土地使用权 期间届满后无偿收回土地使用权及地上建筑物的非住宅房地产， 收益 价值应为按收益期计算的价值”。 经查阅估价对象所在宗地《国有建设用地使用权出让合同》 ，合 同中约定土地使用权期间届满后无偿收回土地使用权及地上建筑物。 因此，本次评估按照土地使用剩余年限确定收益期限。 ②土地出让合同未约定无偿收回建筑 根据 《房地产估价规范》 中采用收益法测算相关规定“建筑物剩 余经济寿命超过土地使用权剩余期限， 且出让合同等未约定土地使用 权期间届满后无偿收回土地使用权及地上建筑物的非住宅房地产， 收 益价值应为按收益期计算的价值， 加建筑物在收益期结束时的价值折 现到价值时点的价值”。 经查阅估价对象所在宗地《国有建设用地使用权出让合同》 ,合 同中约定“由出让人收回地上建筑物、 构筑物及其附属设施， 并根据 收回时地上建筑物、 构筑物及其附属设施的残余价值， 给予土地使用 者相应补偿”。 因此本次评估收益期限为土地使用剩余年限， 收益价 值应为按收益期计算的价值， 加建筑物在收益期结束时的价值折现到 价值时点的价值。收益期结束时建筑物剩余价值计算公式为： 建筑物在收益期结束时的价值=价值时点建筑完全重置价X (1 + 建筑物价指数)收益期年限X建筑成新率/ (1+建筑报酬率)收益期年限 其中：建筑成新率=[1- (1-R) Xt/N] x 100% R= 建筑残值率； t= 收益期结束时实际已使用年限； N= 建筑经济 寿命 (设定商业用房，在价值时点建筑经济寿命 50 年，已使用 8 年，剩余 42年；土地使用 年限 40 年，已使用 10 年，剩余 30 年) =3500X ( 1+2.0%) 30x ( 1-38/50) / (1+7.5%) 30 =3500X 1.8114X 0.24/8.7550 =173.79元 /平方米 估价对象建筑为钢混一等结构， 根据苏州市住房城乡建设局 《关 于确定 2015年度苏州市房屋基本重置价格的通知》 (苏住建房 [2015]6 号)，基本重置价为 2300元 /平方米，残值率为 0。考虑基础设施费、 配套设施费用、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利 润等，经测算，本次评估建筑物完全重置价取 3500元 /平方米。 建筑物价指数根据近年来同类 CPI 指数，确定环比增长率为 2.0%。 建筑报酬率采取安全利率加风险调整值法确定。安全利率是指 无风险投资的收益率，选取中国人民银行 2015年 10月 24日公布的 五年期定期存款年利率 2.75%作为安全利率。目前在当地房地产投资 存在一定风险， 综合分析该市社会经济发展和房地产市场状况对房地 产投资的影响程度，以及投资该对象的风险性、流动性、管理的困难 性出发，考虑到通货膨胀等因素，确定风险调整值为 4-5%，由此求 编辑版 编辑版word 得资本化率为6.75%-7.75%本次评估确定建筑报酬率为 7.5%。 ③不能提供土地出让合同且无法查证相关资料 由于估价委托人未能提供土地出让合同， 且估价人员在现有条件 下无法查证土地出让资料中关于土地出让期届满后的相关约定。 根据 《房地产估价规范》中抵押评估谨慎原则，考虑估价对象未来的不确 定性，本次评估取土地剩余使用年限为收益年限， 不考虑建筑物在收 益期结束时的价值折现到价值时点的价值。 2、建筑物剩余经济寿命小于土地使用权剩余年限 根据《房地产估价规范》中采用收益法测算相关规定“对土地使 用权剩余期限超过建筑物剩余经济寿命的房地产， 收益价值应为按收 益期计算的价值，加自收益期结束时起计算的剩余期限土地使用权在 价值时点的价值”。 因此，本次评估收益期为建筑物剩余经济寿命， 收益价值为按收 益期计算的价值，加自收益期结束时起计算的剩余期限土地使用权在 价值时点的价值。计算公式为： 收益期结束时土地使用权剩余价值 =土地价值X ( 1-土地年限修 正系数)