重庆两江新区商务综合体项目战略定位报告.pptxVIP

;配置建议;第一部分：市场分析 第二部分：项目本体 第三部分：客群分析 第四部分：产品分析 第五部分：配置建议 第六部分：项目定位 第七部分：营销策略;强压下的弹性空间;重庆GDP发展：2010年我市GDP总额达到7894亿元，五年翻一番，同比增幅达17.1%，创直辖以来新高。人均GDP迈上4000美元新台阶，达到全国平均水平。城市经济发展势头强劲，形成房地产市场高速发展的动力。 ;存款准备金率：央行宣布从6月20日起，上调整存款准备金率0.5个百分点，这是年内第六次调整存准金率，调整后大型金融机构存款准备金率达21.0%，银根一再紧缩，导致开发商融资难度加大，拿地速度放缓，开发周期压缩;宏观经济走势：确定十二五期间经济增长目标为12.5%，为结构优化和质量提升留足了空间，以便加快发展方式的转变。我市未来五年将推动产业高端化，加快培育战略性新兴产业，建设国家重要的先进制造业基地。;2010 年宏观政策:中国楼市调控的史上最强年，围绕“抑需求、促供给”的调控思路，出台了方方面面的政策，调控重点仍为住宅市场，对商务类和商业类物业调控力度不明显,商务类物业商机凸显。;2011年政策预测：基于当前通胀形势依然严峻，一线城市楼市反弹，预计2011年又是一个楼市调控年，新“国八条”出台，重庆、上海已开征房产税，为11年楼市调控定下基调，住宅投资风险加大，商业及商务类投资机会凸显。;2010年重庆市商品房供销态势：全年全市商品房销售4314.39万方，受政策调控影响商品住宅成交量为3986.31万方，同比仅增长5.7%，成交均价为4040元/方，办公楼及商业营业用房未受调控政策波及，成交量、额均大幅度上涨;写字楼市场等级：2011年我市人均GDP迈上4000美元台阶，当前重庆已经处于城市写字楼市场的第一级水平，是投资写字楼的良好时机，再加上CBD建设进程尽快及两江新区规划的实施，重庆写字楼发展前景看好;;10年重庆规划：中央一系列重大规划和使命落地重庆，重庆城市地位大幅提升，重庆迎来城市发展空前机遇，投资前景看好;重庆商务环境综述： 中央政府的大力支持、大手笔的规划，重庆城市地位大幅提升，经济的转型及城市化进程的加快为商务???商业地产提供了良好的发展机遇； 重庆市房地产业平稳发展，2010年重庆房价5720元，排名40 ，仍有上涨空间，当前仍处于价格洼地，极具投资潜力； 当前已处于楼市政策频出期，密集的调控政策剑指住宅市场，住宅市场的不确定性风险越来越大，而商务、商业市场的投资前景则较为看好。;历经风雨后的鲲鹏展翅 ——重庆经济与城市发展;目前重庆写字楼市场在售项目16个，主要分布于北部新区、渝中区和南岸区，在售写字楼总体量97万㎡，截止2011年1月初该部分在售写字楼潜在50万㎡;重庆写字楼分布特征;;分类;装修部位;项目名称;项目名称;配套项目;项目名称;重庆写字楼市场客户来源以本地客户为主，区县客户和外地客户为辅；投资客户占比较大，其次为办公自用，随着重庆写字楼市场火爆，投资客比例增加;项目名称;项目名称;重庆11年写字楼供应量充足，市场竞争激烈 主流商圈、新兴商务区竞相发展 区域集中性明显 用材、配套、产品各方面档次均为提升 区域价差明显，仍以先售再租为主 本地客户为主，区县、外地为辅 推广方式多样、渠道模式众多 星级酒店、城市综合商业，招商渠道多样 ;繁华都市、高楼林立 写字楼后的商务公寓;目前重庆公寓市场在售项目21个，主要分布于渝中区、南岸区、北部新区和江北区，在售公寓总体量175万㎡，截止2011年1月初该部分在售公寓潜在99万㎡;重庆公寓分布特征;;项目名称;项目名称;项目名称;项目名称;项目名称;客户特征：商务公寓产品具备较强的投资属性，区位成为影响客户来源最重要的因素;项目名称;重庆11年公寓市场供应量超大，市场竞争红海严重 分布较为分散，以商圈辐射为主 复合型项目为主 介于住宅和写字楼间，精装修产品较多 区域价差明显，分户销售为主 项目区域决定客户来源 “报媒+活动”形式为主，渠道分销成为新兴方式;诸侯争雄，敢问鹿有几何 ——变化篇; 另一股国家力量同样耐人寻味：2011年两会仅仅给出GDP增长8%的目标，前所未有冠以“国家尊严”定义。及至未来，中国经济发展的两大趋势已经不可逆转—— 1、保持适度宽松货币政策，鼓励投资向实体经济倾斜。 2、加快产业结构调整，鼓励投资向高科技经济、循环经济、现代服务及文化经济倾斜 一如20年前的上海，同样作为中国大型或老旧工业基地，重庆的产业革命必将快速起步。同样的类似在于，重庆如今也已经具备与当年“浦东开发”等量级的国家战略。 有题材城市题材区域护驾，有产业革命催发的巨大商用物业需求护驾—最新的国家战略解读告诉我们