某某年连云港某国际商务大厦项目市调报告.pptxVIP

;（一）连云港市城市概况;（二）房地产发展现状;2007年~2008年 连云港市区商品房销售情况;2007年~2008年 连云港市区商品房销售情况; 2009年一季度，市区住宅成交量一直处于上升状态，同国内其他很多城市的市场一样出 现了“小阳春”现象，呈现出回暖的迹象。商品房销售面积为56.21万平方米，其中商品住房销 售面积为45.54万平方米，共4322套，同比分别增长89.49％、106.66％。商品房日均成交97 套，已经超过前两年年初市场最佳时期。2009年4月份，全市成交商品房3746套，5月份全市 商品房共成交4924套，与4月相比增长1178套，涨幅达到31.4%！4924的成交数据与3月份相 比增长1907套，增幅达到63.2% 。 综合近几年资料，可以说连云港市房地产市场在开发投资和销售上，保持了强劲的增 势，房地产市场运行也基本呈健康、理性的态势。 此外，我市房地产开发规模化、高层化趋势明显，产销两旺，房地产行业已经成为了 拉动我市经济增长的重要支柱性产业之一。再加之商品房的成本一直水涨船高，因此，锐思 认为，09年~10年的整体形式仍将向好。城区房价将保持供销两旺，且房价稳中有升。 ;（二）写字楼发展现状; · 在东部城区，写字楼市场最主要的客户群体是与港口物流业务相关联 的企事业单位。随着东部建设进度日益加快，国家政策层面空前地重 视，传统行业的信心指数大为提升；此外，国家投资带来的新兴产业 及其相关联的周边行业，对高档次办公的需求也是巨大的潜在力量。 · 我们预测连云港办公写字楼物业的高速增长期已经来临： 1、连云港办公写字楼市场前几年处于受压抑状态，随着住宅市场的 增长速度趋缓，办公写字楼市场势能得以释放的时机来临 2、受国家宏观调控政策影响，消费者的投资消费行为更加理性，住 宅和商铺的投资黄金周期已过，短期炒房的获利机会难找，办公写字 楼会成为连云港下一轮房地产消费投资的热点。;写字楼、商铺、住宅均价发展历程对比;写字楼、商铺、住宅均价发展历程对比;写字楼、商铺投资回报对比;由此可见，目前连云港的房地??投资型物业中,办公写字楼投资价值相对较高，是长线投资者做房地产投资的最佳投资物业. 在连云港市区，部分商铺虽投资回报率很高，但同时售价非常高。如通灌路核心位置，今年将开盘的“广盛元房产”项目将达到6万元/平方米，投资门槛过高。 选择地段较次的商铺，投资少、潜力大，却要等数年的时间价值才能提升。而写字楼交付即可达到预期的出租价格。;;壹品国际（连云港市旅游大厦）;建院未来城（连云港市建筑设计院）;金海国际 ;阳光国际中心 位置：墟沟海滨大道 开发商：连云港帝豪实业发展有限公司 建筑面积：ABCD四座楼12.8万㎡ 销售价格：后期约6500元/㎡ 客层构成：65%以上为投资，20%左右自用办公，8%左右自用居住 销售状况：商铺成交40%；办公公寓成交80%左右。 阳光国际中心由海滨阳光大厦（A、B、C、D座）、200米的阳光国际大厦(E座) 以及五星级的阳光国际酒店(F座)共同组成。一期A、B、C、D座的总建筑面积约 12.8万㎡。 它的主要销售期是在2006年，并且是CBD中心率先销售的项目。尽管它不是纯 粹的写字楼，但在当时的市场供求关系下，他们抢占了先机。 从我们掌握的销售详细办法及各阶段数据看，这个项目的销售形式有别于当时 所有的项目。它拥有一支庞大的、相对自由的精兵强将组成的队伍，以外跑加高额 提成奖金为主要手段，独树一帜，并且在特定的市场环境下取得了不俗业绩。;大陆桥国际商务大厦 开发商：江苏大陆桥国际商务投资发展有限公司 大陆桥国际商务大厦是集商务办公、商务会所、酒店、多功能会议厅为一体的多功能商务大厦。位于连云港墟沟海棠北路国展中心对面，核电专家村以北，东临黄海，西依北崮山。 大厦地上九层（局部四、五层），总占地面积为43233㎡，总建筑面积为5.5万㎡，绿化率达到40%以上，容积率1.1，总户数200左右。大厦分为A区和B、C区。 A区主要作为商务办公，拥有完善的配套设施，为连云港首家5A甲级智能化写字楼。B、C区的主要功能是商务会所和酒店，豪华套间、商务套房、会议厅、中西餐厅、各种大型宴会厅。 销售价格：5000——6500——7000元/㎡（发展历程），2008年底期有精装修转让二手房，成交价格达到了9500元/㎡。是连云港市目前投入使用的档次最高的写字楼。 最新成交的个案价格——9500元/㎡，有一定的偶然性，比如精装修，以及交易双方的具体谈判情况等。 我们认为，不能就此