学习情境二合同的订立.pptxVIP

学习情境二合 同 的 订 立子情境一：合意合同的订立情 境 导 入 2012年4月2日北京B公司给济南A公司邮寄产品价目表，4月6日A公司寄信给B公司发出订单，订单中包含了产品的价格、数量、送货方式等条款。4月7日A公司给B公司打电话表示重新起草合同4月6日B公司寄信表示接受订单，但又加了一条免责条款。4月10日A公司收到信件，一看，不予理睬租赁合同事务的处理租赁合同认知合同起草审查合同事务处理学习项目一：租赁合同认知一、情境导入张某建一砖窑，出租给周某。约定：租期1年，每年1万元，同时每年交砖4万块。第一年周某付了租金，但砖未给。张某要求第二年第一季度前给，如还不给，将解除合同。周某主张租金有效，砖的交付无效。二、任务提出 1.砖应否交付？为什么？ 2.张某是否有权解除合同？为什么？ 3.如果在租赁期间张某出卖砖窑，周某有无优先购买权？ 4.如果周某擅自转租的，出租人张某有何权利？学习项目一：租赁合同认知一、 什么是租赁合同二、 租赁合同的效力如何？三、 租赁合同的特殊效力四、实训巩固四、实训巩固四、实训巩固四、实训巩固五、拓展提升五、拓展提升一、什么是租赁合同“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”（《合同法》第212条）。租赁物应为有体物；不消耗物；特定物 租赁合同的法律特征 1.租赁合同是转移使用权、收益权的合同 2.租赁合同是诺成合同、双务合同、有偿合同 租赁合同的种类和形式 根据租赁是否确定日期以及6个月以上的租赁是否采用了书面形式，可以分为定期租赁和不定期租赁 学生提问： 有的当事人在租赁合同中约定：“租期为20年，到期自动续展20年。”此约定是否有效？ ——约定“自动续展20年”，是规避法律的行为，租赁合同的期限等于约定了40年。自动续展的约定无效。二、租赁合同的效力如何？ （一）出租人的权利义务： 1、收取租金及请求返还原物的权利 2、租赁物的交付及保持义务 3、维修义务法律规定　第二百三十三条　租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。 双方当事人没有约定维修义务，而出租人又拒绝维修。为保证安全，承租人出资维修，在维修的一个月中，承租人住旅店花去3000元，能否要求出租人支付？ ——不能请求出租人支付，只能减少一个月的租金或者延长一个月的租期。 （四）权利瑕疵担保义务 3月1日，张甲把房屋一间租给李乙，租期为一年，李乙刚住了一段时间，王丙起诉张甲，人民法院通过拍卖公司将该房屋拍卖给赵丁。赵丁将李乙“赶”出了这间出租房，李乙刚好住了半年。原来，张甲从王丙处借了40万元人民币，将房屋抵押给了王丙，在同年2月1日（早于租赁）办理了抵押登记。张甲并没有把抵押的事实告诉李乙。 ——张甲应当承担权利瑕疵担保责任。我国《物权法》第190条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”本案属于“租赁不破抵押”的情况，因为是在房屋抵押登记后才出租的，不能对抗抵押权人。李乙有权只支付一半的租金，有其他损失的，还可以请求赔偿。二、租赁合同的效力如何？（二）承租人的权利义务：1、按约定使用与按性质使用 甲出租给乙一套房屋，在出租前，该套房屋一直作为生活用房，甲、乙在租赁合同中未约定用途，按《合同法》第61条也不能确定。乙只能按租赁物的性质使用，即只能用于生活居住，不能用于经营（作为商店门脸、工厂车间、货物仓库等）。2、妥善保管的义务无过失责任；通知义务3、不任意改善、增设的义务经过同意增设物，终止合同时如何处理？4、租金支付义务5、返还租赁物义务6、收益权关于房屋租赁合同纠纷的司法解释 第九条　承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。第十条　承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 张三把一头耕牛租给李四，用于耕地。这头牛生了一头小牛，小牛应该归属与张三。 ——因为租牛是用于耕地的不是用来繁殖的，即为使用租赁，不为用益租赁，因此小牛（天然孳息）追随原物，归出租人张三所有。 任务实施： 结合所学知识，查找相关资料，分小组讨论导入情境中的任务一、二任务评估任务一：砖应当交付。因为本案的“砖”，实际上是租金的特殊表现。任务二：张某有权解除合同，他已经履行了催告