产品线景观产品标准与成本关系思考.pptx

产品线景观产品标准与成本关系思考Copyright ? by CRLAND All rights reserved. 1景观成本景观成本分级 与 产品线 关系 ？产品线下景观成本对应的产品标准分级？景观成本？景观在开发成本、项目售价中的关系景观可售成本与景观的溢价体现景观在开发成本、项目售价中的关系园林景观成本明显低于其他主要成本构成项，景观成本占项目 开发成本（含土地成本）的平均比重不大于3%。土地成本70%60%50%誉峰上海星河湾 北京御园上海华府天地 杭州公元沐桥 杭州悦府金悦湾40%30%20%10%0%室内精装土建成本园林景观景观成本外立面成本二装成本* 数据分析来源：成都大区增值服务部景观在开发成本、项目售价中的关系从置地各产品线项目分析，景观成本占建安成本的平均比重约 为4%-5%左右，占售价比重平均值约为1%。华润置地住宅产品线 景观成本-售价 复核测算表产品线细分项目与分期分期开发成本（元/平米）景观可售成本占比平均售价（元/平米）景观售价占比居住改善城市改善（南）合肥幸福里B2区26466.03%85001.88%合肥幸福里B3区26462.98%79500.99%合肥紫云府2881.553.53%70001.45%…………………………品质追求城郊品质（北）唐山橡树湾1期*4980.022.31%10430.31.10%唐山橡树湾2期*4189.454.98%12796.61.63%…………………………城郊品质（南）福州橡树湾1期383815.47%266992.22%福州橡树湾2期*101752.15%130001.68%厦门橡树湾1期B标*30083.48%110000.95%…………………………高端置业万象高端（北）合肥凯旋门1期*48002.34%95001.18%…………………………万象高端（南）深圳华润中心幸福里98981.42%400000.35%南宁华润中心幸福里1期*78792.10%235000.70%景观可售成本与景观的溢价体现从景观单方造价占可售成本的比例看，景观能带来良好的溢价效果。景观单方造价指以景观实际建造的占地面积为单位（M2）的造价例：500元/平米景观造价折合可售建筑单方的比例C景观单方造价 X = C景观单方可售成本景观可售成 本占比系数例：以容积率为2.5的项目，通常建筑密度为30%，景观单方造价为500元/平米，折合可售建筑面积为140元/平米，景观造价占可售成本比重为0.28，所带来的溢价比接近1：4。景观成本分级 与 产品线 关系？景观成本敏感度主要影响因素各产品线景观成本的分配依据景观成本敏感度主要影响因素由建安成本敏感性分析看，景观产品标准的提高对单方成本的 影响也不大，成本敏感性斜率稍大部分也主要分布在800元/平米 以上的景观成本标准。园林景观* 数据分析来源：工程管理部.景观成本敏感度主要影响因素容积率和建筑密度是影响景观成本敏感性的主要因素。容积率高、建筑密度较高的高层公寓项目（如居住改善类产品）景观可售成本占比较 低；容积率不高，建筑密度也相对较低的多层或低层项目（如郊区高端、城郊品质）的 景观可售成本占比则高企；景观可售成本 占比容积率 建筑密度 景观单方成本 景观可售成本转化 景观单方可售成本分期开发成本（元/平米）平均售价（元/平米）产品线细分项目与分期景观售价占比系数（元/平米）（元/平米）合肥幸福里B2区1.95 20.00%3890.4102564159.589743626466.03%85001.88%城市改善（南）合肥幸福里B3区4.24 21.80%42707533018926462.98%79500.99%合肥紫云府4.22 22.00%5500.1848341101.65876782881.553.53%70001.45%唐山橡树湾1期*3.65 16.00%5000.230137115.06849324980.022.31%10430.31.10%城郊品质（北）唐山橡树湾2期*1.85 22.84%5000.4170811208.54054054189.454.98%12796.61.63%福州橡树湾1期0.62 22.74%476.41.246129593.6558713838 15.47%266992.22%城郊品质（南）福州橡树湾2期*2.55 10.87%6250.3495294218.4558824101752.15%130001.68%厦门橡树湾1期B标*3.47 31.50%5300.1974063104.625360230083.48%110000.95%万象高端（北）合肥凯旋门1期*4.2121.15%6000.1872922112.375296948002.34%95001.18%7