轴承厂项目可行性研究报告.ppt

* 五、产品定位 -客户定位 目标客户来源 城中和滨湖为主，新区和周边郊县有一定购房比例 置业倾向 约70%为享受型客户（包含豪华型和精致型），20%为豪华筑巢型客户，10%为投资型客户。大户型客户多为多次置业和改善居住，中小户型客户多为首次置业、投资型客户及部分改善居住 享受型客户较为留恋主城区成熟配套生活，又追求生活品质；筑巢型客户会考虑城市生活成本，且追求生活品质。 客户分类 从行业看，主要客户来源为私营业主、企业中高级管理人员及事业单位人员。 从年收入水平看，15－30万为主要收入段。 从年龄分布看，客群年龄偏大，集中段30-50岁 客户主要特征如下表所示： 年龄 36-40岁30% 40-50岁25% 30-35岁20% 50岁以上15% 30以下10% 职业 私营业主35% 企业管理30% 科教文卫15% 公务员10% 其他10% 居住区 城中40% 滨湖30% 东北部区域15% 新区10% 其他5% 年收入 15-20万35% 20-30万30% 30万以上20% 10-15万10% 8-10万5% * 五、产品定位 -产品定价-涨幅分析 影响区域价格涨幅因素主要是供求关系和总价。 从供求关系来看，板块房地产市场未来几年内供求关系紧张的局面会持续，价格有较强的上涨动力。 供应上来看，本区域近年来出让土地的比重与区域市场传统份额相比仍有不足（28%：38%），未来的格局仍会是偏紧；此外，核心区域将会有一批有影响力的项目投入市场，一扫前几年几无供应的局面，市场容量亦会增大； 需求上来看，随着无锡房地产价值不断被认同以及主城区供应量的进一步稀缺，市场去化的能力正在释放、层次向上递进。中高端客群本来就是区域消化主体，这将为价格上涨的稳定动力； 无锡一直以来缺少核心区域的优质产品，今年下半年此类项目（如太湖国际社区）初露端倪，区域的价格标竿即上涨了20%。 * 七、投资项目重点要素分析 项目所在区域 本项目位于无锡中心区西南侧，具有市中心概念。区域形象较好，周边配套较成熟，位置优越，项目具有一定的稀缺性。 随着未来无锡城市南进，及“多中心”形态出现后，因地块先天占有交通优势，亦能成为城市现有和未来中心的桥接区和高端居住区域。 区域市场现状 板块住宅最近一完整年度消化量约为163.9万平米，未来几年年消化量预计为200万平米左右。统计未售完楼盘和未开发土地、拟出让土地，预测未来市场供应总量约840万平米，主体开发周期为2012年以前。未来板块将会呈现供需趋于平衡，但供应仍略紧。 板块具备较强的辐射能力，区域客群的购买力也比较强，价格承受能力高，能够满足无锡市场这一阶段的价格爬升带来的产品结构的变化。 2006年5月份开始，板块市场重点项目开始迅速放量抬价，今年来的平均涨幅在20%。 * 七、投资项目重点要素分析 主力客群 城中和滨湖为主，新区和周边郊县有一定购房比例。从行业看，主要客户来源为私营业主、企业中高级管理人员及事业单位人员。 产品组合 板块项目多是以高层产品为主，项目产品雷同，同质化竞争特点明显，与竞争项目比，本项目在塑造老城区居住氛围和独有人文环境上有一定空间。 如获取该项目，我司应更注重产品本身的打造，打造以“低密度花厅美墅”引领市场的高端人文居所。 营销策略 营销注重对公司品牌、生活方式、产品品质、市中心概念的诉求。 道路交通 周边路网发达，公交线路较多，快速干道“新湖滨路隧道”通车后，交通优势愈发明显。 景观资源 本项目非一线景观项目，北侧可观惠山，北侧2公里锡惠公园为无锡著名景点。本项目地块自身植被资源丰富。 * 八、结论及建议 本项目所处区域是无锡城中主要居住区，随着无锡城市南进，因地块先天占有交通优势，亦能成为城市现有和未来中心的桥接区和高档配套区，未来区域将演变为高端市场的聚集地。 项目规模适中，符合公司战略，财务分析表明本项目符合公司对项目的财务指标要求。 整合社会资源符合xxx的拿地策略。 无锡房价自03年开始进飞跃，现正处于爬升趋势，平均年增速在10%以上。项目所处板块一直以来供不应求，价值为无锡最高。 * * * 轴承厂项目可行性研究报告 * 报告框架 项目情况 一、项目背景 二、项目概况 项目定位 三、宏观市场研究 四、板块项目分析 经济评价 五、产品定位 六、投资收益评价 七、投资项目重点要素分析 八、结论及建议 * 一、项目概况-项目背景 本项目位于无锡滨湖区湖滨路与梁溪河交界，地块内约有255户居民及三个工厂。 项目是典型的城区核心物业。 项目距离无锡中山路商圈约1.5Km，且处于新老城区连接之快速干道—（新）湖滨路。 项目位于城市中心繁华外延的锋线，项目开发期内，区域成长性好。 项目周边有良好的居住氛围，有成熟的老住宅区，生活配套齐全。 本项目为净地二手转让