中海_青岛中海熙岸推广策略及广告代理提案.pptxVIP

中海 ? 熙岸 推广策略及广告代理提案;第一部分 市场;市场第一章 东接、北扩、南展 奏响建设新胶南的号角;胶南发展看沿海 沿海发展看新城;一座全新的现代化城市 作为青岛市“三点布局、一线展开、组团发展”大框架中的重要组团，胶南这座城市迸发出的巨大活力。这个青岛西海岸的都市新区，在建设与发展距离上正朝着青岛的方向越走越近。 适应青岛“挺进西海岸”的发展战略，胶南市对城市规划理念进行了调整，确立了“融入大青岛，建设新胶南”的全新目标，提出了 “东接、北扩、南展”的城市建设思路。 “东接”，加速与港口的对接，主动接受港口的辐射，实现与海西新区产业、城市、旅游的对接。 “北扩”，就是建设开发30平方公里的临港产业区。 “南展”，重点是建设“高教研科区”和西南部旅游度假区两大组团。;青岛西进发展战略腹地。 总面积1846km2，辖下6个街道办事处和11个镇，总人口81.7万，主城区约30万人。 发展临港产业、科教、商贸和旅游业为主的海滨城市。 2007年经济和社会综合发展水平列全国最发达百强县（市）第31位。;经济引擎;五大板块 构建新人居组团;本区域楼盘物业形态多样，多层、小高层、高层等均有分布，目前实现价格已经领先于胶南，客户群体来源较为广泛，包括本地、青岛市区、山东内陆以及其他省份的中高端客户。;;临港产业加工区位于胶南市区东北部，正逐渐成为青岛西海岸的经济新区。目前海尔集团、中国铝业、清华紫光等大型企业和大型项目纷纷落户。 此区域楼盘所处的隐珠镇经济实力较强、区域经济发展走势良好，各楼盘入市价位均比较高。 ;;;08年胶南楼市供销状况-供给;2008年前11个月，胶南市住宅成交31.83m2，同比大幅下滑，是全市成交量最低的区域之一;对比2008年12月前后114万m2的市场存量和31.83万m2的去化量，供过于求的情况非常明显，这些巨大的市场存量房降对2009年新上市住宅造成比较大的压力，预计2009年市场供销比存在进一步拉大的趋势。;经济社会发展为房地产业提供了可持续发展的基础;市场第二章 主城、沿海、周边 竞品缺乏系统缜密的推广策略;新开发楼盘众多，群雄并起， 先进居住规划设计理念不断融入， 实力开发商开始进驻， 营销推广的手段也日益多元化、外向化， 新城引领了胶南地产，也因此出现混战格局。;;项目名称;项目名称;新城区因为海景、城市新貌和目标客群较高收入水平，从而成为高点，其中沿海板块和海王路板块分别依靠海景和新城优势，价格大体持平，前者略高一些； 老城区新建项目不多，而且品质感普遍不高，其价格较之新城存在一定落差。;这是一个以品牌说话的时代， 这是一个靠实力竞争的时代， 这是一个用品质比拼的时代。;项目;推广诉求中，“海”是采用得比较多的共同卖点，但项目自身特色亮点挖掘不足 不仅沿海的香槟海岸、海悦华庭以海景为主诉求，与本案毗邻的海王路板块的阳光·名邸，也打出了“宁静新城，邻海为家”的主题。 “海”随处可见，形成一片“波涛汹涌”的浪潮。;媒体通路主要以胶南当地媒体为主 主要包括报纸夹报、高炮、灯箱、导旗、工地围挡、电视广告等，NP硬广投放不多。;码头迎客—— 青岛轮渡大牌基本上都是胶南和开发区的楼盘广告。;动线指引—— 胶南的市区灯箱和导旗是经常使用的动线引导方式。;固定阵地—— 胶南市区的高炮、灯箱和工地围挡是周边楼盘主要的胶南市内宣传点位。;市区拓展—— 也有部分楼盘广告将点位拓展到市内，希望凭借规划及隧桥之利吸引青岛客户，主要的广告通路为轮渡码头广告牌、NP硬广以及市内导旗、广告牌等。;异地推广—— 竞争楼盘日益增加，对胶南当地客户资源的争夺愈演愈烈。 随着胶南经济的迅猛发展，很多楼盘开始将目光投向外地，在更广阔的空间寻找目标客源，从山东半岛直至遥远的山西甚至新疆……;异地推广案例分析;异地推广案例分析;香槟海岸的灯箱不仅占据了胶南珠海路一线，而且其导旗占据了青岛黄金的香港中路沿线，作为胶南楼盘，手笔很大。 在淄博、东营和开发区设有接待点，在山西和新疆有代理。;隆海·海之韵在青岛市内南京路设有市内接待中心，在青岛轮渡设置三面翻广告牌，截流去开发区和黄岛的乘客客源，而且其在NP等方面的广告投放力度较大，可辐射市区。; 一些较新的房地产营销概念，诸如精装修、新材料开始得到运用，市场对这些新概念有了一定教育基础。 当地开发商和购房者对住宅户型的舒适度比较关注，但还没有特别出色的社区景观作品。;新城;周围是一片平庸的附和， 这是一个缺乏个性和创新的年代， 市场沉默了， 并非消沉， 而是期待领导者的呼声;我们需要寻找更好的突破口！;市场第三章 品牌、硬件、软件 核心竞争优势的资源整合;海王路·新市府·新城核心 胶南经济技术开发区海王路以南、连云港路以西、青岛路以东邻近胶南市