北京公馆营销策划报告.pptxVIP

北京公馆营销策划报告 ;目标： 2008年底实现销售额10亿元 2009年9月实现销售总面积95％，销售额18.3亿元;现金计划表;时间段;;第一部分：市场研究;07年政策总结分析;08年政策预测;小结;项目名称;200到300平米的产品多为三居，主卧面积在20平米左右，客厅面积30多平米。 300平米以上的户型多为四居，主卧面积在30平米左右，客厅面积40多平米。 200-300平米的户型产品，整体功能尺度相对保守和平庸。 主卧面积达到40平米以上，客厅面积达到50平米以上，拥有奢华尺度的产品面 积基本达到600-800平米左右。 而200-300平米同时具有奢华尺度的产品存在市场机会，同时面临市场风险！;市场小结;第二部分：定 位;燕莎是北京乃至全国最具国际化气质的地区； 第三使馆区将完全形成规模，涉外氛围更加浓厚和成熟； 燕莎将不会再有土地供应，全都为高档建筑物覆盖。;产品解读;　;通透户型;南向户型;SWOT分析;产品定位;项目价值体系分析;为认可本项目价值的高端客户;客户定位;客户定位——东部高端客户总体描述;客户定位——东部高端客户总体描述;客户定位——东部高端客户总体描述;客户分类;;第三部分：营销实现;核心思路：以快打慢，以质取胜 奥运前卖速度：相对低价快销，追求销售量，实现安全现金流 奥运后卖价格：高价高房，实现利益最大化;基础：进行房源销售控制，保证去化区间的顺序控制 节奏：蓄客→放房→成交/蓄客→放房→成交/蓄客→放房→成交 涨价：在销售节奏节点进行价格的“跳跃增长”;2007.11;25;1、东西北向、小面积、低总价 ;2007.11;现金计划表;整体销售期 [2007.12-2009.9];核心思路： 多级引爆，控制关键时间节点，投放足够费用 各个销售节奏前的推广引爆 推广手段的集中应用 推广费用的集中投放 好钢用在刀刃上;2007.11;阶段推广实施;项目品牌/区域价值升值精细化操作——华远品牌及燕莎区域价值 产品规划价值沟通精细化操作——规划产品价值 生活体验的精细化操作——品质生活体验;生活体验的精细化操作——品质生活体验;生活体验的精细化操作——品质生活体验;生活体验的精细化操作——品质生活体验;客户资源精细化操作——伟业/华远客户资源;客户资源精细化操作——伟业客户资源;;伟业代理销售京外市场： 山西、沈阳、大连、天津、山东、河南、河北、武汉;感官营销 —— 征服感觉，创造认同 ;多极分控策略分阶段实施;准备期 [07.10-07.11];沙盘;实景宣传片;楼书;推广主题;博客开放;载体选择 新浪 购买资源：首页文字联—重要节点/月初、新闻中心文字联－平日 配送资源：各主要频道首页/子页通栏 搜狐 购买资源：首页文字联—重要节点/月初、新闻中心文字联－平日 配送资源：各主要频道首页/子页通栏 焦点 购买资源：楼盘详情页通栏1/大旗帜1－月初、首页文字联－平日、首页通栏1－月初、帖子最终页文字联－平日 配送资源：新闻中心文字联、楼盘详情页/帖子最终页资源 预算费用：10-15万/月;整合软硬性炒作;项目网站公开;售楼处投入使用;售楼处销售动线;签约财务室投入使用;主路户外广告发布;准备期 [07.10-07.11];机场推广——贵宾通道投放，强烈视觉冲击;高端渠道的定点投放对称;伟业华远内部产品推介;CCTV-对话;阶段营销费用预算;点火启动期[07.12-08.3];推广主题;平面报广——前期形象塑造，开盘告知;航机杂志——形象传播基地，直击空中飞人;全员营销——长期口碑传播，持续客户驱动;业内人士推介;全员营销——长期口碑传播，持续客户驱动;客户通讯;四地亮相——北京公馆，收官燕莎;传世样板，顶级鉴赏会——新年开盘庆典;阶段营销费用预算;垂直打击期[08.4-08.8];推广主题;高端杂志——精准定位高端人士，直击潜在客群;垂直打击期[08.4-08.8];垂直打击期[08.4-08.8];激情奥运——“为奥运加油，为北京喝彩” 新闻发布酒会;传世藏品，奥运慈善拍卖会;阶段营销费用预算;持续销售期[08.9-08.12];推广主题;重塑业内巅峰形象——国际建筑艺术双年展;高端人群集中引爆——2008北京奢侈品展;阶段营销费用预算;二次强销期[09.1-09.9];推广主题;奢华空间，打造私属Party盛宴;欧美同学会企业家联谊会;赞助美洲俱乐部的休闲商务活动;阶段营销费用预算;总体营销预算——约为总销售额的1.5%;THANKS;9、要学生做的事，教职员躬亲共做；要学生学的知识，教职员躬亲共学；要学生守的规则，教职员躬亲共守。4月-214月-21Wednesday, April 7, 2021 10、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话