武汉武昌纯水岸东湖项目整体营销战略报告 高端大盘 推售策略.docVIP

武汉武昌纯水岸东湖项目整体营销战略报告 高端大盘 推售策略 纯水岸·东湖项目 整体营销战略报告 2012.8 市场营销部 汇报提纲 A地块规划分区 外部资源 外部的重大配套设施的建成使用，有利于项目价值的提升和促进销售。 内部资源 四大公园（欢乐谷、玛雅海滩水公园、欢乐童年儿童公园、生态艺术公园）、四大文化中心（运动中心、生态展示中心、国际演艺中心、当代艺术中心）、两个主题酒店（水主题、生态主题）、国际文化湾区。 提升项目居住氛围，提高市场客户认可度 完善居住配套，提升项目产品价值 提升项目产品价值和整体形象，有效提高产品溢价能力 重点资源（D地块） D地块整体规划能有效提高住宅板块（A、B地块）居住价值，对项目整体形象和价值具备明显提升作用，同时有效支撑项目形象推广落地，加强市场客户认可度和美誉度。 D地块借鉴“欢乐海岸”四代商业模式，同时凭借东湖天然湾区的自然优势，打造以文化艺术为核心元素的国际文化湾区，主要包括生态度假白金五星酒店和国际文化艺术街区等。 项目总体销售情况 2012年总体销售情况：（数据截止2012年8月12日） 三个月内，两次开盘热销，累计完成认购约23.95亿元。 供应产品 供应楼栋 供应套数 销售套数 销售面积 销售金额 套数销售率 签约套数 签约面积 签约金额 （套） （套） （万方） (亿元) （套） （万方） (亿元) 天樾1区 / 157 140 4.17 13.09 89% 129 3.87 12.23 天屿1区 T9/T0/T11/T6 408 361 7.04 10.86 88% 255 5.07 7.76 累计 / 565 499 11.22 23.95 88% 384 8.93 20 重点竞争项目分析 重点竞争项目——复地东湖国际 物业名称 复地东湖国际 所属板块 中南中北 总建面 规划户数 10000户 容积率 2 环线 一二环间 当前销售报价 12500元/㎡ 主力面积段 100-220平米2至4房 车位配比 1:0.8 物业费 2.55元/㎡.月 市场定位 中高端 整体形象 景观品质楼盘 产品类型 房型 面积段 均价（元/㎡） 存量（万方） 去化速度 （平均套/月） 高层 大平层 四房 四房 270-280 350-360 13000-18000 0.9 12套/月 别墅 叠拼 180-240 16800-22000 0.4 合计 140-360 - 1.3 - 重点竞争项目——武汉天地 物业名称 武汉天地 所属板块 二七 总建面 1450600㎡ 当期规划户数 438户 容积率 3.4 环线 二三环间 当前销售报价 23500元/㎡ 主力面积段 140-150平米3房 车位配比 1:0.8 物业费 4.5元/㎡.月 市场定位 高端 整体形象 武汉第一豪宅 产品类型 房型 面积段 均价（元/㎡） 存量（万方） 去化速度 （平均套/月） 大平层（精装） 四房 230-250 300-350 22000-35000（精装报价6000） 5.19 8套/月 重点竞争项目——万达公馆 物业名称 积玉桥万达广场 所属板块 积玉桥 总建面 476500㎡ 规划户数 927户 容积率 4.57 环线 一环内 当前销售报价 18000-21000元/㎡ 主力面积段 240-340平米3房 车位配比 1:0.7 物业费 4.5元/㎡.月 市场站位 高端 整体形象 滨江豪宅 产品 类型 房型 面积段 均价 存量 去化 速度 高层 （毫宅） 三房 240-250 280-290 330-340 18000-22000 8.5 10套/月 成交客户分析 成交客户年龄分布较为均衡，主要从事职业分布以房地产相关行业、贸易、金融保险、政府部门为主，9成以上成交客户置业目的为自住。 受限购政策影响，部分客户选择以孩子名义购房，故在成交客户年龄分布上无明显特征； 从事房地相关行业、贸易、金融保险、政府部门职业的客户占总量的71%。 武昌区域客户分布以项目周边徐东、东湖、青山、水果湖区域为主，四者占武昌区域客户比例达到76%。 武昌区域客户所占比例达到69%，其次”过江而来”的汉口区域客户所占比例也达到27% ，两者占项目成交客户比例在95%以上。 成交客户分析 受限购政策影响，部分外地客户选择以公司或本地户籍人士名义购房，故在数据上市外客户所在比例不高. 项目入市背景 2012年上半年国家宏观政策依旧从严，武汉市场呈现”供大于求”和“高端住宅市场销售缓慢”的局面，且项目又受到上级管理部门在推广宣传和房产备案的双重限制；在这样的背景下，纯水岸东湖项目正式进入武汉市场。 项目营销工作总结 市场猜测—揭开面