策源XXXX年10月19日咸阳市人民路项目整体发展策略.pptxVIP

; 升级，是市场的必然选择。;;凌云楼不是拆除。 而是重建。 七厂十字不是人民路商圈的末端。 而是新行政中心至商务核心区的，大西安、关天至咸阳的 大门。 ;区域并非改造。 而是升级。 商业中心不只是过去。 而是现在和未来。;59路（咸阳火车站-七厂十字-陈杨寨-世纪大道-汉城路） ;;市场有容量，有需求 竞争很激烈，对手强;; 以前瞻性的研究思路，站在城市的高度思考和发掘地段应有的价值。;区域发展潜力;从城市属性看; 从区域属性看;从区域属性看;处于城市中心区的 核心地段;从发展现状看;从发展现状看;从发展现状看;从发展现状看;基于咸阳市发展及商业现状的研判：;处于城市中心区的 核心地段;从发展趋势看;处于城市中心区的 核心地段; 以前瞻性的研究思路，站在城市的高度思考和发掘地段应有的价值。;发展空间;发展空间;咸阳商业市场处于发展期，在售商业以底商居多，鲜见大型购物中心，办公物业处于初探阶段。;商业的规划：“一主”：人民路城市商业中心 “三副”：玉泉路区域商业中心、中华路区域商业中心、东风路区域商业中心；“六街”：人民中路综合商业街、团结路电子通讯专业街、中山街特色养生仿古街、秦隆仕女休闲步行街、新兴路特色风味美食街、滨河路酒吧风情街。;人民路商圈——;人民路;人民路;;盛世银泰购物广场;;;;人民路商圈商业形态多以10-100平左右的1层临街门面为主，20000平米大型商超仅1处，主力商业大部分为大百货业态，综合型商业几乎为零。;;项目名称;第一大道;商业体量占20%。 三层底商，全部出售，无明确定位，尚无主力店;咸阳国际财富中心;;财富中心沿街长达500米，是集商务、商业、住宅、美食、娱乐等的城市综合体。;商业体量占34%。为目前咸阳市最大体量的商业体。 建成后将拉动七厂十字成为人民路乃至咸阳市新的商业中心。;世茂中心;;世贸中心目前并未将旗下众多商业资源引入，而是采取了化整为零，分拆销售的方式， 其目前产品去划速度较高，世贸品牌以及核心地段的吸引效力明显。 如果后期世贸引入其中高端品牌，项目将成为咸阳市的新的购物中心，截流咸阳东部客户，对本案商业部分影响。;小结：;区域竞品对本项目开发的借鉴： 区域三大竞品项目均为综合体开发模式； 商业采取集中式，住宅开发主打刚需产品； 世贸中心有一定的小户型公寓产品，说明市场对小户型公寓有一定容纳力。;发展空间;发展空间;咸阳主力在售项目;人民路周边项目;商品房成交以90-110㎡两房、120-140㎡三房为主，80后首置、首改型客户为主要购买力小户型和大户型产品需求开始放大;咸阳市区客群为主力，西安及郊县客户占比逐渐上升随着城市化、西咸一体化进程的深入， 外地置业者、投资型客群将带动 咸阳市场继续走高。;自住、改善仍为主流需求，交通便利、环境优越的城中心仍为首选。;购房者仍以本地企事业单位员工/管理者为主 20-35岁刚需占主流;南北通透二房、三房为主力需求，户型区间传统;住宅市场现状;咸阳住宅市场发展现状鉴于本案住宅的开发启示： 两房、三房刚需仍为市场主流；但未来大户型改善需 求与小户型投资产品有一定的发展前景； ;发展空间;办公物业市场分析;写字楼（以人民广场周边为主要参照） ;咸阳写字楼小结; 以前瞻性的研究思路，站在城市的高度思考和发掘地段应有的价值。;;方向比较; 以前瞻性的研究思路，站在城市的高度思考和发掘地段应有的价值。;项目仅依人民路商圈，其是咸阳最大的综合性商圈，辐射区域达到10平方公里； 西咸一体化融城将给项目地块带来大量的商贸客流； 在人民路商圈之外，城市商业多为社区配套而建的街铺； 区域商业档次层级以中低档为主，区域缺乏高端商业； 区域内交通便利，路网发达； 区域商业消费热度以人民中路为核心呈梯级辐射态势，距离越远商业价值越低。;;;造 市;矛盾冲突;;形象定位;;;摩尔.新天地;摩尔.公馆;;住宅：贵都 商业：摩尔中心 公寓：蓝调国际;备选案名： 天邑中央广场 咸阳自古帝王之都，天邑指帝王之都的意思，与此相呼应 中央不言而喻与地段结合，人民路是“咸阳第一街”，中央为王 广场契合本案规划的特色休闲广场，点明业态同时彰显规模。 帝都国际广场 咸阳为中国第一帝都 千年历史文化沉淀，应该将此有所体现 光耀时代广场 在这个“时代”，生活从此改变 洲际假日广场 奢侈酒店品牌，以此命名尽显尊贵 城邦中央广场 PLAZA;;目标客户群定位; 以前瞻性的研究思路，站在城市的高度思考和发掘地段应有的价值。;产品定位的 思考点 ;经济效益和社会效益最大化，首先先要满足规划产品价值最大化；我们分别对本案中各物业业态进行规划定位分析