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第 第 PAGE # 页 第 第 PAGE # 页 第一部分、国家宏观部分政策分析 一、 政策环境分析： 1.政策背景 年度房地产政策TOP 10 2019.1.01 国务院要求进一步加强和改善房地产市场调控，为进一 步政策调控释放了信号 2019.1.12 央行决定从2019年2月25日起，上调存款类金融机构 人民币存款准备金率0.5个百分点 2019.3.18 国资委要求78家不以房地产为主业的央企加紧退出房 地产业务 2019.4.13 住建部要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房 建设是下一阶段工作的重点 2019.4.15 国务院要求二套房贷款首付款不得低于 50%贷款利率 不得低于基准利率的1.1倍 2019.4.17 国务院发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通 知》十条举措，被称为房地产“新国十条” 2019.5.31 国务院指出要出台资源税改革方案，逐步推进房产税改 革 2019.8.6 银监会建议各家商业银行暂停北京、上海、深圳、杭州 的第三套房贷，同时可自主决定是否暂停其他地区的第 三套房贷 2019.9.28 国土部和住建部联手出台了《关于进一步加强房地产用 地和建设管理调控的通知》，要求进一步打击囤地 2019.12.20 央行20日起上调存款准备金率0.5个百分点，这是年内 第六次上调存款准备金率，大型商业银行的存款准备金 率达到18.5%,创造历史最高水平 2019年全球金融危机爆发，中国宏观经济出现下滑趋势，房地产市场受到 严重冲击，2019年10月开始，政府出台多方面救市措施，在此背景之下， 2009 年房地产市场需求持续大规模爆发，销售火爆程度甚至超过 2019年，创造了新 的高峰。市场迅速恢复和发展的同时，全国性的房价上涨尤其是一线城市房价的 过快上涨引起了各方的关注，政府为了避免房价过快上涨加剧楼市泡沫风险， 开 始逐步取消楼市刺激政策，转而出台多项金融、土地、财税相关政策来遏制房价 上涨过快的趋势，确保房价处于合理水平。 2019年楼市调控政策风起云涌，无论出台政策的数量、密集程度还是严厉程度都是绝无仅有的，一系列被称为“史上最严厉”的调控政策使得 2019年成 了名副其实的“调控年”。事实上，从2009年12月国务院常务会议提出增加供 给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设的国四条精神开始， 2019年的政策 调控方向就已基本确定，后续密集出台的多项政策更多的是对国四条精神的细化 和执行。一系列的调控政策都收到了立竿见影的效果，一线城市房价暴涨的趋势 迅速得到遏止，土地、信贷违规行为的查处力度也迅速加大， 市场秩序得到了维 护。但是，由于目前中国房地产市场保障性住房供应不足、 各级城市发展失衡的 矛盾仍然比较明显，未来一段时间内房价在持续需求拉动下仍可能出现较快的上 涨速度，后续调控政策仍会相对趋紧，国四条精神也会进一步通过各项实施细则 来进行落实。 2.政策盘点 2.1 土地政策 2019.3.10 国土部强调房地产用地监 管将突击检查国土部友 通知：一、加快住房建设 用地供应计划编制；二、 促进住房建设用地有效供 应；三、切实加强房地产 用地监管；四、建立健全 信息公开制度；五、开展 房地产用地突出问题专项 检杳。 政策点评：房地产用地专项整治行 动是查处违法违规行为、促进住房 建设用地有效供给及抑制地价上涨 的重要举措。在全社会形成强大声 势和压力,坚决查处囤地、炒地、向 别墅供地的违法违规行为，坚决查 处纠正闲置土地处置不落实冋题， 切实维护和规范房地产市场运行秩 序 2019.8.19 国土部整肃囤地炒地 清 理出闲置十地2815宗, 截至5月底，全国共上报 房地产违法违规用地3070 宗，接近19万亩。其中， 闲置土地2815宗，接近 17万亩，分别占上报总宗 数和面积超过90%… 政策点评：显然，对于闲置土地的 清理，国土资源部表现出的态度依 然坚决，对于房地产调控的决心依 然坚定。而为了警示社会，震慑房 地产用地违法违规行为，国土资源 部还将对6起案件进行挂牌督办， 对7起各地已经协办的典型案件进 行通报 2019.9.3 广州上调土地增值税预征 率从2019年7月1日起， 广州市上调房地产开发项 目土地增值税预征率，普 通住宅由原来的1%调整 为2%,广州市此前执行的 土地增值税预征率为普通 住宅1%,其他商品房为 2% 政策点评：业内专家指出，广州调 高土地增值税的预征税率传递了政 府从税收环节调控房地产的信号。 提高土地增值税的预征税率将增加 房地产企业的税费成本，进一步限 制了开发商的资金链迫使房地产企 业调节销售速度和房价。 精顺研究院观点： 2019年度出台的土地政策主要涉及内容是打击囤地、捂盘等 房地产开发中的违规行为，并通过税费