重庆二郎千叶·中央街区投标书.pptxVIP

谨呈：重庆市千叶房地产开发有限公司;目标和背景分析 1.1项目概况 1.2目标和研究分析 2.1宏观背景 2.2重庆市场 2.3公寓市场 2.4写字楼市场 核心问题 价值主张 1.1客户分析 1.2客户定位 1.3项目定位 1.1案例借鉴 营销主张 1.2营销策略及思路 1.3价格推售 天晟保障 5.1业绩 5.2团队 5.3管理 5.4商务;;; 目标解析： 从销售价格分析，片区内售价最高的精装小户型11000/㎡（50平方米以下） 从销售量来分析，2011年同类产品开盘最好销量约为9000㎡，销售速??约为 3000㎡/月。 思考： 目前处于什么样的整体市场形势下？ 目标售价在市场上面临怎样的竞争态势？ 目标销售速度处于怎样的竞争地位？ 竞争项目客户分析－支撑本项目价格和销售速度？ ;背景分析。; 市场概述 所谓政策不痛不痒，银行调控伤筋动骨！ ? 每月一次的存款准备金上调，依旧准时…… ? 银监会允许各家首套房提高首付比例…… ? 银根紧缩、限制贷款、排队放款….. ? ? ; 宏观政策 央行决定5月18日起上调存款准备金率0.5个百分点 从2011年5月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。央行最近一次上调准备金率是在2011年4月21日，本次是央行今年内第五次宣布上调存款准备金率。此次调整之后，大型商业银行的存款准备金率达到21%，再创新高。中小金融机构的存款准备金率也将高达17.5%。 天晟观点： 存款准备金上调将直接影响房贷的发放, 再度上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。据估算，此次上调后，可一次性冻结银行资金3,700多亿元，此举意在进一步回笼市场的宽裕流动性，进一步足额充分回笼5月到期的5000亿元央票。这对于房地产发展将是具有重要意义。 ; 宏观经济 2011年4月CPI涨幅5.3% 通胀压力仍在继续 国家统计局公布的4月CPI 同比上涨5.3%，数据显示，CPI同比较上月下降0.1%，但环比仍然在上涨，通胀仍然在顶部运行。 一些乐观者认为，CPI增长态势是见顶回落，后续政策和经济增速可以高枕无忧。而悲观者认为，通胀压力仍在持续，并且担忧进一步的紧缩政策增大经济下行的风险。 天晟观点： 虽然4月数据显示食品价格降声一片，而且夏秋季节到来蔬菜、粮食等食品价格将继续回落，但是非食品价格继续超常规增长成为悲观者的主要担忧。 CPI5.3%的同比增幅依然处于2008年7月以来，也是今年以来的第二高位，说明短期内通胀压力依然持续。 一季度我市GDP同比增长16.3% 4月29日,市统计局消息称一季度，全市经济延续去年发展势头，保持高位运行，一季度，全市实现地区生产总值（GDP）2061.11亿元，同比增长16.3%，高出全国水平6.6个百分点，居全国第三位，西部第二位。 “在宏观调控下实现良好开局，一季度经济开启了‘十二五’大发展的序幕。全市经济整体呈现出动力足、增速快、效益好、亮点多等良好局势。”市统计局分析。 天晟观点： GDP反映着一个城市的经济发展水平，目前重庆的GDP排全国第七位。 再纵观房价，重庆房价增长远不及GDP的增长，且房价水平未能进入前十，因此可以看出重庆未来房地产发展仍然有相当的空; 逾五成城市成交量同比上涨 多数城市价格稳定 近期房地产热点城市的35个城市中，逾五成城市成交量同比上涨。在重点城市中，仅上海、苏州、深圳成交面积同比2010年上涨，其余皆下跌。长沙跌幅最大，达29.75%，其次重庆跌幅为26.48%，北京跌幅为25.76%。; 房地产产业之上的经济大背景 房地产的近期： 结论： 房地产市场能否恢复取决于通货膨胀能否得到抑制，根据以上分析，全国短期快速恢复过来，目前来看这种可能性较小（如：原预期5、6月份市场可能恢复） CPI和房价变化不同步。; 行业动态 房地产市场呈现中西部崛起态势 随着国家接连几轮房地产调控政策的实施，房地产市场格局正在发生明显的变化。