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[土地估价师考试密押题库与答案解析](A)土地估价案例与报告模拟3 [土地估价师考试密押题库与答案解析](A)土地估价案例与报告模拟3 PAGE1 / NUMPAGES1 [土地估价师考试密押题库与答案解析](A)土地估价案例与报告模拟3 (A)土地估价案例与报告模拟3一、案例分析题请阅读并根据有关条件综合分析回答问题。某估价事务所接受一临街门市出让的委托评估，在对交易案例进行收集时，估价师甲通过市场调查分别收集了土地权利状态、地段交通状况、公共设施情况、交易价格及形式、规划使用限制、建筑物的面积、结构、用途等内容，请分析并回答下列问题：1. 如果你是甲估价师，则还应收集比较案例的哪些信息?答案:在收集交易案例时，还应注意收集土地位置及四至、用途、基础设施条件、交易成交日期、双方基本情况、交易市场状况，以及宗地地形、地质、面积形状、临街类型、临街位置深度、容积率、宽深度等。2. 如果市场调查收集的信息有限，还可从哪些渠道做进一步收集?答案:查阅政府有关部门的房地产交易资料；查阅各种报刊有关房地产交易的消息；查访房地产经办人，了解各种信息；直接调查交易双方；查阅当地评估机构所掌握的交易材料；通过互联网收集相关资料。3. 选取交易案例时，应注意哪些案例尽量不宜做直接比较案例?答案:有些案例在交易时，受到特殊因素影响，不宜直接作为比较，例如，双方有一定利害关系，或为直系亲属，或有紧密的合作关系，在交易时以低于市价的价格进行的；或因资金短缺，急欲脱售，或为城市定居子女上学，急欲购买的交易；买方或卖方不了解市场行情，使交易价格偏高或偏低；交易双方或者一方有特别动机或者特别偏好的交易；受债权债务关系影响的交易；相邻地块的合并交易等。4. 如果你是估价师，在使用市场比较法时，一般都需要进行哪些内容的修正?答案:在使用市场比较法时，需进行土地使用权年期修正、容积率修正、交易情况修正、估价期日修正、区域因素修正和个别因素修正。甲公司在市主城区A宗地建设一商用写字楼，该宗地占地面积为1000m2，规划容积率为3.0，经济耐用年限为55年，残值率为2%。建设造价为2000元/m2，建筑面积为2500m2，建成后拟进行出租。据调查，当地同类写字楼租金一般为每月每建筑平方米100元，空置率为10%，每年需支付的各项费用为80000元，甲公司拟委托土地估价机构进行评估，请根据此情况，回答以下问题：5. 估价公司应要求甲公司提供哪些估价所需的资料?答案:甲公司需提供房地产权证、租赁合同、甲公司营业执照、法定优先受偿款说明或关于他项权利的说明等。6. 若你是估价师，对该写字楼评估，可以选用何种估价方法?答案:A宗地属于待建商用写字楼，在主城区，占地1000m2，规划容积率3.0，经济耐用年限为55年，残值率为2%。建设造价为2000元/m2，建筑面积为2500m2，建成后拟进行出租，据调查，当地同类写字楼租金一般为每月每建筑平方米100元，空置率为10%，每年需支付的各项费用为80000元，根据这些条件可以选择剩余法进行估价；其宗地内外基础设施健全，又在市中心区域，应在该市城镇土地定级范围之内，因此也可选用基准地价法。7. 在土地开发项目和房地产开发项目时，开发成本应如何计算?答案:在土地开发项目中，整个开发项目的开发成本包括购地税费、将土地开发成熟地的开发费用、管理费用、投资利息和销售税费；在房地产开发项目中，整个项目的开发成本包括购地税费、房屋建造成本、管理费用、投资利息和销售税费。8. 估价师在评估时，如何建立比较案例的价格比较基础?答案:根据各案例的情况，应建立价格比较基础，统一付款方式、币种和货币单位、面积内涵和面积单位等。二、报告判读题第一题和第二题为土地估价工作过程片段，根据提问回答。第三题为一个完整的土地估价技术报告，其中存在多处错误，请阅读后指出并说明原因某地价评估事务所2006年5月20日接到A市政府的估价口头委托，估价对象是位于城区一环内侧某中学老校址所占的土地。该校于1963年建成，现已根据政府安排整体迁出，所占土地为划拨方式取得。搬迁后的土地由政府收回后重新开发利用，并将土地的规划用途依法调整为商品住宅楼。目前，A市政府拟以公开拍卖方式出让该地块，并将按照一定的价格补偿给该中学。根据委托要求，该地价评估事务所要对该地块的出让底价与收回补偿价格进行评估。接到委托后，该事务所立即制订了一项工作计划和技术方案，并组织力量开展工作，按期完成了估价任务。 下面是该事务所此次估价工作日志的内容：  (1)5月21日，启动估价工作，派甲、乙(土地估价师)和两名估价助理(丙、丁)负责估价工作。其中，甲和丙负责土地出让底价评估，乙和丁负责土地收回补偿价格评估