[土地估价师考试密押题库与答案解析]土地估价案例与报告模拟9.docxVIP

[土地估价师考试密押题库与答案解析]土地估价案例与报告模拟9 [土地估价师考试密押题库与答案解析]土地估价案例与报告模拟9 PAGE1 / NUMPAGES1 [土地估价师考试密押题库与答案解析]土地估价案例与报告模拟9 土地估价案例与报告模拟9一、案例分析题共2题，本题包括两个地价评估与土地资产管理的实例，请认真阅读理解，并根据给定条件，综合分析后回答有关问题某城市拟对市中心区域进行旧城改造，涉及A、B、C、D四宗地，土地总面积为20000平方米。其中宗地A为一旧住宅区，土地总面积为8500平方米；宗地B为企业甲所使用的国有划拨土地，土地面积为7000平方米，土地现状用途为工业用地，由于规划限制，该企业计划搬迁到城市郊区；宗地C为公司乙所使用的国有出让土地，土地面积为1500平方米，出让用途为商业，出让年期为40年，已使用5年；宗地D为公司丙所使用的国有出让土地，土地面积为3000平方米，出让用途为商业性办公用地，出让年期为40年，由于缺乏建设资金，该宗地已闲置5年。 上述四宗地由当地市土地收购储备中心代表政府进行统一收购，经整理后按照规划拟建成一商业中心，规划建筑容积率为2.0～3.5。  请根据以上情况，回答下列问题 1. 市土地收购储备中心在对宗地A进行收购补偿时，有人认为只应对房屋进行补偿，不包括土地补偿，请从土地资产管理的角度判断该说法是否正确，并简述理由。答案:该说法不正确．其补偿应包括土地的价格补偿。 (1)由于土地的资产属性，住户作为土地使用者，享有一定的土地收益权。  (2)由于土地区位和收益的差异，住户也应得到补偿。 2. 为保证企业甲的顺利搬迁，市土地收购储备中心需对其所使用的国有划拨土地进行补偿，试问：如以现状用途的评估价作为补偿依据，如何对该国有划拨土地价格进行评估，请简述评估思路。答案:(1)划拔土地使用权的价格应为出让土地使用权价格．扣减土地出让金后的余额。 (2)划拨土地使用权的价格应按现状工业用途进行评估。  评估方法可以选用成本逼近法、基准地价系数修正法、市场比较法、收益还原法。 3. 根据国家有关规定，市土地收购储备中心在收购宗地C时，应对公司乙的土地使用权进行补偿，请问：如何确定补偿价格?答案:对宗地C应按原出让用途及其年限下的市场价格给予适当补偿。 (1)土地用途应设定为商业。  土地使用权年限应为出让剩余年限35年。  (2)可选择采用收益还原法、基准地价系数修正法、市场比较法、剩余法等方法。 4. 根据法律规定，对宗地D应如何处置，并说明法律依据。答案:对于宗地D应由政府无偿收回。 根据《城市房地产管理法》的规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，如满两年未动工开发的，可以无偿收回。 5. 该中心区域经整理后，拟将土地进行公开出让，请问可采用哪几种方式出让，并简述不同出让方式的基本特点。答案:作为商业中心用地，属于经营性用地的，根据国土资源部2002年第11号令的规定，必须以招标、拍卖或者挂牌方式公开出让。 各出让方式的基本特征如下。  招标：由投标者制作并投送标书，根据标书所示的设计方案和投标价格确定中标者，投标者一般在3个以上。  拍卖：先由出让方公布拍卖土地的使用条件及有关限制，然后在固定的场所集中竞买，出价高者成交。  挂牌：由出让方发布挂牌公告，公布出让土地的交易条件和期限，挂牌期限截止时的最高价格即为成交价格。 6. 市土地收购储备中心为确定公开出让底价，拟委托一土地估价机构对该宗地的价格进行评估，请问： (1)该土地估价机构接受委托后，应按哪些程序进行评估?  (2)可以选用哪两种方法进行评估，为此应收集哪些资料? 答案:(1)估价机构接受评估委托后，应按以下程序进行评估： ①确定估价的基本事项，包括估价对象、估价目的、估价期日、价格类型、估价日期等；  ②拟定估价作业计划，确定估价项目、内容、资料类型、来源、调查方法、人员安排、时间进度等；  ③资料收集与实地查勘，主要收集社会、经济、政治、环境等一般资料及宗地个别资料等；  ④相关资料分析，对影响地价的一般因素、区域因素、个别因素等进行分析；  ⑤按照一定的原则，选择适当的估价方法，试算宗地价格；  ⑥试算价格调整，确定最后估价结果；  ⑦撰写土地估价报告书；  ⑧将土地估价报告提交给委托方。  (2)由于待估宗地为商业用途，为此应选用收益还原法、市场比较法、剩余法、基准地价系数修正法中的两种。  收集的资料包括以下内容。