[土地估价师考试密押题库与答案解析]土地估价案例与报告模拟18.docx

[土地估价师考试密押题库与答案解析]土地估价案例与报告模拟18 [土地估价师考试密押题库与答案解析]土地估价案例与报告模拟18 PAGE1 / NUMPAGES1 [土地估价师考试密押题库与答案解析]土地估价案例与报告模拟18 土地估价案例与报告模拟18一、案例分析题请阅读，并根据有关条件综合分析回答问题问题:1. 某开发公司欲参与A宗地的土地使用权招标竞投，现委托某土地估价机构对A宗地进行招标地价评估。该估价机构收集到有关资料如下。 (1)A宗地面积为2500m2，规划用途为住宅用地，最大容积率为4.5，区域基础设施状况为“五通一平”，出让年期为住宅用地法定最高年限。  (2)该开发公司拟取得该地块的土地使用权后，建造商品住宅楼，预计开发期为2年，建筑费为700万元，专业费和不可预见费分别为建筑费的6%和4%，建造成本均匀投入，建成后即可全部售出。  (3)该开发公司预计的投资回报率为房地产售价的15%；税金为房地产总价的6%；银行年贷款利率为11%，土地还原利率为8%。  (4)在A宗地所在区域内建筑结构及装修水平相同的三幢商品住宅楼的正常售价分别为  实例B：2480元/m2。  实例C：2840元/m2。  实例D：2600元/m2。  A宗地上建成后的房地产与上述三个比较实例的影响因素修正指数如下表，表中数值表示各案例条件与待估房地产的比较，负号表示案例条件比待估房地产差，正号表示案例条件优于待估房地产。 表1 影响因素修正指数表 比较因素 A宗地 比较实例B 比较实例C 比较实例D 交易时间 100 0 -4 -3 交易情况 100 -2 -2 0 区域因素 100 0 +1 -2 个别因素 100 -1 +6 +4 使用年期 100 +2 0 +1 根据以上资料，评估出该公司的投标地价。答案:采用市场比较法确定不动产总价 (1)分别计算三个案例的试算价格。  B=2480×100/100×100/98×100/100×100/99×100/102=2506.05(元/m2)  C=2840×100/96×100/98×100/101×100/106×100/100=2819.64(元/m2)  D=2600×100/97×100/100×100/98×100/104×100/101=2603.88(元/m2)  (2)采用算术平均求取不动产总价。  单位面积不动产价=(2506.05+2819.64+2603.88)/3=2643.19(元/m2)  不动产总价=2643.19×2500×4.5=2973.58875(万元)  2．计算建筑成本费用及利润  (1)建筑费=700万元  (2)专业费=700×6%=42(万元)  (3)不可预见费=700×4%=28(万元)  (4)利息=(700+42+28)×[(1+11%)1-1]+地价×[(1+11%)2-1]=84.7+0.2321×地价  (5)税金=2973.588 75×6%=178.415 325(万元)  (6)开发利润=2973.58875×15%=446.0383125(万元)  3．计算土地价格  地价=不动产总价-建筑费-专业费-不可预见费-利息-税金-利润=2973.58875-700-42-28-84.7-0.2321×地价-178.415325-446.0383125  1.2321×地价=1494.4351125  地价=1212.92万元  单位地价=1212.92/2500=4851.68(元/m2) ××股份有限责任公司拟向××银行贷款，委托土地评估机构对所涉及的一宗工业用地进行评估，为委托方抵押贷款提供客观、公正的价格依据。2. 抵押价格评估提供的是抵押物在设定抵押权时的正常市场价格，评估过程中应注意哪些问题?答案:评估过程中应注意如下问题。 (1)注重预期风险。  (2)分析市场变现能力。  (3)考虑抵押期间的耗损。  (4)测算成本构成。 3. 若待估宗地为集体土地，进行抵押时应注意哪些问题?答案:若待估宗地为集体土地，进行抵押时应注意如下问题。 (1)年期的设定在本例中应设定为工业用地法定出让最高年限50年。  (2)地价内涵对应的土地权利应为集体土地使用权。  (3)特殊说明中应注明某企业将待估宗地集体土地使用权向银行抵押贷款需经待估宗地的集体土地所有者某村民委员会同意并出具书面证