南通鑫乾国际房地产项目营销报告.pptx

鑫乾国际广场营销报告;目 录;市场分析; 1.1城市总体规划; 1.2一级市场; 07年全年仅批住宅预售184万平方米，低于06年全年的批准预售量，造成了07年市场短期供应断档现象，随着08年市区大量房源的上市，预计将稳定住宅价格。;1.3二级市场;老城区 5500~8500;位置：世纪大道南侧、崇海中学北侧 发展商：绿城房地产集团有限公司 建筑面积：131700 m2 容积率：1.73 楼面地价：4422元/ m2 ;住宅供应中三室类型的住宅套数占供应总量近六成其中多为3/2/2。;在两室的户型中，91-110㎡的住宅占据五成以上。 三室的户型中120-140㎡以及140-160㎡的房型各占40%左右。;该板块是各项配套设施最为齐全的地段，目前该区 市场呈现供应量不大、价格稳定的态势。由于区域 推盘量不大，价格稳定在高位。; 现阶段，市区商品住宅主力价格为6000～7000元/平方米，项目之间价差不大； 预计短期内南通市区商品??价格会有所攀升，甚至接近苏南城市水平，但若要获得市场认可和接受，除土地价格因素外，还需要城市规划利好、经济发展利好等因素支撑。 从长远来看，南通经济基础与其它一线城市相比还相差很远；南通市区人口不到90万，短期内难以吸引大量外来人员，经济基础及市场容量的局限性制约了南通房价长期保持上涨趋势。;从整体市场来看‖目前南通房地产市场整体形势较好，短期内南通市区商品房价格会有所攀升，未来将接近苏南城市水平。 从供需结构来看‖南通住宅市场供需总体整体保持平稳态势，但供应略有充足。 从客户结构上看‖南通房地产市场除自住客外，投资型客户有逐渐增多的趋势。 从产品结构来看‖南通楼市成交均面为123㎡。三室类型的住宅套数占供应总量近六成。 从价格结构上看‖在两室的户型中，60%以上的住宅总价在45-65万之间，而三室户型超过60%处于65-85万之间。;项目竞争个案选取原则 销售价格与本项目相近，现时均价在6000元/㎡以上； 拥有一定的的品牌效应，知名度较高； 与本项目属于同等区域或具有良好的发展前景； 后续供应量较大，与本项目供应量产生竞争。 因此本项目主要竞争对手为：中南世纪城、凤凰莱茵苑、苏建花园城;凤凰莱茵苑、苏建花园城、中南世纪城 凤凰莱茵苑、苏建花园城、中南世纪城作为南通近年来传统的住宅供应主力，持续不断的品牌宣传和充足的客户储备，保证其稳定的去化能力。 竞争弱点：虽然长期的市场宣传树立其品牌的一贯性，但也造成了形象的局限性，项目基本定位在中档，形象比较单一，市场新鲜度不够。 竞争策略：旗帜鲜明地树立本项目高端品牌形象，高调展示产品整合优势、以合理的性价比赢得客户青睐。;现阶段南通住宅市场发展形式利好，价格拉升较快，为本项目入市奠定了有利的市场基础和较高的价格平台； 预计在本项目入市期间，南通商品房价格仍会有一定的上升空间，因此本项目应采取控制推盘速度、价格逐步拉升的销售策略； 区域内竞争激烈，项目需先树品牌，以增强竞争力；目前区域内缺乏高档商务中心，本案有望成为新城区标志性RBD休闲商务中心; 建议本项目对市场应持谨慎的乐观，在获取价格上升带来收益的同时，在价格制定上也有必要体现项目的性价比优势，保证合理的销售率，达到去化速度与销售利润的平衡。;营销定位;从区域特点来看： 本项目属于新城区商务圈第一个建筑面积达10万平米的商办综合体项目，决定了项目的领导性； 区域核心地段、便捷的交通以及较为科学的区域规划决定了项目的受追捧性。 区域特点和地块价值决定了项目的高档属性。;从产品规划特点来看： 纯高层社区，26层甲级写字楼、3幢贵族公寓，拥有丰富的天际线； 精品物业、多种业态组合和绝佳购物环境，决定成为南通RBD国际商业旗舰； 4万平方米商业体量打造南通首家ShoppingMall。 产品的规划设计也反映了项目的高档属性。;从开发商品牌发展需要来看： 企业品牌形象的塑造依托于项目的形象建立，社会、市场以及消费者对企业的认知完全来自于对项目的认知，即：项目品牌的走势决定企业品牌的走势； 肩负着唤醒城市往昔辉煌、复兴城市荣耀、建造城市标杆商务项目的历史责任，企业应是苏通大桥通车后南通本土优秀开发商的典型代表，以优秀的作品向长三角城市群展示； 项目定位将为开发商后续作品的开发定下调性，鑫乾国际广场承载了企业品牌建立与项目品牌延伸的重任。;S;通城门户：苏通大桥开通以后，新城区无疑将是南通对外的桥头堡，? 是南通未来的重点发展区域； 城市之窗：人们习惯从一个城市的新兴区域来窥探、想象一个城市，这也是城市展示给外界的第一个形象。 通城名片：外地人对通城的认知从这里开始起步，第一印象在这里定格，这是了解和认识南通的第一个媒介。; 通过直面调查，市民普遍认为目前新城区域功能不全，较荒凉，人气较低；